복덕빵 매거진
직거래와 계약, 세금, 실거래까지 집을 사고팔고 빌릴 때 필요한 이야기를 매일 새로 올려요.
전세 잔금으로 임대인의 기존 주택담보대출을 상환할 때 감액등기 신청 확인서와 말소 영수증을 실시간으로 확인하여 보증금을 보호하는 법
전세 잔금으로 임대인의 주택담보대출을 상환할 때, 송금만으로 의무가 끝난 것이 아닙니다. 등기부등본상 채권최고액 을 낮추는 감액등기 (근저당권 변경등기)를 신청하지 않으면, 임대인이 기존 한도 내에서 재대출을 받을…
6.232026 부동산 일반전세보증보험 거절 통보를 받은 뒤 재가입 가능한 물건으로 교체 계약할 때 위약금 없이 계약을 해제할 수 있는 요건과 협상 실무
전세보증보험 가입 거절 통보는 계약 해제의 직접 사유 가 될 수 있지만, 위약금 없이 해제하려면 계약서 특약 문구와 거절 시점·통보 방식이 핵심이다. 거절 통지를 받은 즉시 서면으로 임대인에게 통보 하고, 가입 불…
6.232026 부동산 일반잔금 치른 뒤 이사 전 공백 기간 — 등기 완료 전 화재·누수·점유 분쟁이 생겼을 때 매수인이 취할 수 있는 실질적 조치
잔금을 치렀어도 소유권이전등기가 완료되기 전까지 법적 소유자는 여전히 매도인이다. 이 공백 기간에 화재·누수·무단 점유가 발생하면 누가 법적 소유자인가 와 위험 부담이 누구에게 이전됐는가 가 핵심 쟁점이 된다. 잔…
6.232026 부동산 일반전세계약 체결 후 임대인이 바지사장이나 신임 법인으로 명의를 변경할 때 임차인의 계약 해지권 행사와 보증금 반환 의무 승계 거절 실무
핵심 쟁점: 전세계약 후 임대인이 자본금 100만 원짜리 신설 법인이나 신용불량자(바지사장)로 명의를 변경하면, 전세보증금(예: 2억 5,000만 원)을 돌려받지 못하는 전세사기 피해에 노출됩니다. 해결 원칙: 대…
6.232026 부동산 일반임대인이 등록임대사업자일 때 전세보증보험료 분담 비율과 임차인이 초과 납부한 보증수수료를 환급받는 청구 단계
법적 의무 : 임대인이 '등록임대사업자'라면 임차인의 보증금을 보호하기 위한 임대보증금보증 가입이 의무입니다. 분담 비율 : 보증수수료는 임대인 75%, 임차인 25% 비율로 분담합니다. (민간임대주택에 관한 특별…
6.232026 부동산 일반생애최초 주택구입자의 LTV 최대 완화 혜택 적용을 위한 소득 조건과 디딤돌·시중은행 담보대출 혼합 설계법
생애최초 LTV 80% 완화 는 규제지역 여부와 무관하게 집값의 최대 80%(한도 6억 원)까지 대출을 허용하는 제도입니다. 단, 시중은행 대출에 적용되는 차주별 DSR 40% 규제는 그대로 유지됩니다. 디딤돌대출…
6.232026 부동산 일반전입신고 후 대항력 발생 전 '하루 공백'에 선순위 근저당이 설정되면 보증금이 위험해지는 이유와 잔금일 순서 설계법
치명적인 시차 : 임차인의 대항력(경매 시 보증금을 지킬 권리)은 전입신고와 이사를 마친 다음 날 0시 에 발생하지만, 집주인의 근저당권(은행의 담보권)은 등기소 접수 당일 즉시 효력이 생깁니다. 잔금일 당일 사고…
6.232026 부동산 일반지분이 나누어진 공동임대인과 전세계약 시 등기부등본상 과반수 지분권자 확인과 전세보증금 반환 책임 특정 요건
지분율 확인의 핵심 : 공동 소유 주택을 임차할 때는 지분율 합계가 50%를 초과(과반수) 하는 지분권자들과 계약을 체결해야 주택임대차보호법상 적법한 임대 권한을 인정받아 대항력을 확보할 수 있습니다. 부부 공동명…
6.232026 부동산 일반계약 기간 도중 이사할 때 중개보수 부담 주체 판별법 — 국토부 유권해석과 법원 판례 기준 임차인의 중도퇴거 협상 실무
법적 원칙: 공인중개사법상 중개보수(복비)는 계약 당사자인 임대인(집주인)과 새로운 임차인 이 부담합니다. 계약 중간에 퇴거하는 기존 임차인은 법적인 중개보수 납부 의무자가 아닙니다. 실무적 현실: 임대인은 계약 …
6.222026 부동산 일반다가구주택 임차 전 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여현황을 발급받고 선순위 보증금 합계액을 교차 검증하는 법
위험 요인 : 다가구주택은 건물 전체 소유자가 1명이라 경매 진행 시 먼저 전입한 세입자들의 선순위 보증금 이 내 보증금 회수 가능성을 좌우합니다. 핵심 조치 : 계약 전 임대인 동의를 얻어 관할 주민센터에서 확정…