복덕빵 매거진
직거래와 계약, 세금, 실거래까지 집을 사고팔고 빌릴 때 필요한 이야기를 매일 새로 올려요.
공시가격 비율 한도를 가득 채워 설계된 전세 매물의 역전세 위험성을 판단하고 계약을 조율하는 요령
전세보증보험 가입이 가능하다는 말만 믿고 공시가격의 126% 한도를 가득 채운 전세 계약을 맺으면, 이후 공시가격이 하락할 경우 다음 세입자를 구하지 못해 '역전세' 상황에 처할 수 있습니다. 계약 전 국토교통부 …
10.92026 권리분석·사기예방전세계약 시 임대인이나 중개인이 세금 감면 등을 이유로 요구하는 '다운계약서' 또는 '업계약서' 작성 제안이 임차인의 보증보험 가입과 보증금 보호에 미치는 위험성
임대인이나 중개업자가 세금 절감이나 대출 한도 상향을 이유로 실제 보증금과 다른 '다운계약서' 또는 '업계약서' 작성을 제안하는 사례가 있습니다. 이런 허위 계약서는 전세보증보험 가입 거절 및 사후 취소의 원인이 …
10.92026 권리분석·사기예방상가 건물을 주거용으로 꾸민 '근생빌라'인지 건축물대장 표제부 용도 분류를 통해 대출 제한과 위반건축물 지정 리스크를 가려내는 법
근생빌라는 건축물대장상 '근린생활시설(상가)'을 주거용으로 불법 개조한 매물로, 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 거절될 가능성이 높고 위반건축물로 적발되면 이행강제금 부과 리스크가 있습니다. 계약 전 건축물대장을…
10.82026 권리분석·사기예방전세계약서에 서명한 날 매매 계약이 동시에 진행되는 깡통전세 매물을 계약서 특약과 등기부로 차단하는 확인 절차
전세 계약과 매매 계약이 같은 날 동시에 진행되면, 세입자의 대항력이 발생하기 전에 집주인이 바뀌거나 근저당(대출)이 설정되어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 계약 당일 등기부등본을 실시간으로 확인해 '소…
10.82026 권리분석·사기예방임차권등기명령 완료 전 집주인이 보증금의 일부만 돌려주며 취하를 요구할 때 대항력을 잃지 않기 위한 거절 기준과 대응책
임차권등기가 등기부등본에 실제로 기재되기 전에 신청을 취하하거나 이사를 가버리면, 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 집주인이 "보증금 일부를 먼저 줄 테니 임차권등기를 해제(취하)해달라…
10.72026 권리분석·사기예방보증보험 가입의 걸림돌인 '미등기 무허가 증축' 부분을 확인설명서와 현장 대조를 통해 가려내는 요령
등기부나 건축물대장에 반영되지 않은 무허가·미등기 증축 공간(불법 베란다 확장, 다락 개조, 옥탑방 신설 등)이 있는 매물은 전세보증보험 가입이 거절될 가능성이 큽니다. 중개대상물 확인·설명서의 건축물 용도·면적과…
10.72026 권리분석·사기예방등기부 을구 근저당권의 '채권최고액'과 실제 남은 대출 잔액의 차이를 임대인 부채증명서로 교차 검증하여 위험 전세를 걸러내는 법
문제 상황 : 등기부등본을 보면 집주인이 집을 담보로 빌린 돈의 한도인 '채권최고액'이 기록되어 있습니다. 집주인은 "실제 남은 대출은 얼마 안 되니 안심해도 된다"고 말하지만, 그 말만 믿고 계약하기엔 불안할 수…
10.62026 권리분석·사기예방다가구주택 전세 계약 전 주민센터에서 타임차인 전입세대와 확정일자 정보를 요청해 안전한 보증금 한도를 직접 계산하는 순서
다가구주택은 세대별로 등기가 분리되어 있지 않아, 경매에 넘어가면 내 보증금보다 먼저 배당받는 '선순위 보증금' 규모를 파악하는 일이 핵심입니다. 계약 전 임대인의 동의를 받아 주민센터에서 전입세대확인서와 확정일자…
10.62026 권리분석·사기예방전세가율이 불안할 때 보증금 액수를 소액임차인 최우선변제금 범위 이하로 낮추고 차액을 월세로 돌리는 반전세 계약의 리스크 헤징 효과
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높거나 시세 파악이 어려운 매물은 경매로 넘어갈 경우 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 이럴 때 보증금 액수를 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제금 범위…
10.52026 권리분석·사기예방집주인이 보증금 대신 집 소유권을 넘기겠다고 제안할 때 취득세와 선순위 채무를 고려한 대물변제 판단 기준
집주인이 보증금을 돌려줄 돈이 없다며 거주 중인 집의 소유권을 넘기겠다고 제안하는 경우가 있습니다. 이를 '대물변제'라고 하는데, 보증금을 건질 수 있는 방법처럼 보이지만 실제로는 세금 부담이나 남의 빚을 떠안는 …