임차권등기명령 신청 방법과 효력

TL;DR

정의: 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 이사를 가더라도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 법적으로 유지해 주는 제도입니다.
핵심 요건: 반드시 임대차 계약 기간이 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다.
가장 중요한 주의점: 법원의 인용 결정이 나왔더라도 곧바로 이사해서는 안 됩니다. 반드시 등기부등본 '을구'에 임차권등기가 기재된 것을 직접 확인한 뒤 이사 및 전입신고를 해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
비용 청구: 신청에 든 법원 인지대, 송달료, 등록면허세 등은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

핵심 개념

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 해야 할 때, 아무 조치 없이 집을 비우면 법적 보호막이 완전히 사라집니다. 주택임대차보호법이 보증금을 지켜주는 두 가지 핵심 장치인 대항력과 우선변제권이 함께 소멸하기 때문입니다.

대항력: 임차인이 새로운 임대인, 매수인, 경매 낙찰자 등 제3자에게 임대차 관계의 존속을 주장하며 집을 비워주지 않을 수 있는 권리입니다. 주택의 점유(실거주)와 전입신고(주민등록)가 유지되어야 효력이 지속됩니다.
우선변제권: 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력 요건(점유+전입)에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받아야 발생합니다.
임차권등기명령: 이사를 가거나 전입신고를 옮기면 점유와 전입이라는 대항력 요건이 깨집니다. 임차권등기명령은 등기부등본에 "이 세입자는 보증금을 반환받지 못한 채로 이 권리를 보전하고 퇴거한다"는 사실을 공시하는 제도입니다. 등기가 완료되면 이사를 가고 전입신고를 이전해도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

단계별 실행 가이드

임차권등기명령은 임차인 단독으로 법원에 신청할 수 있습니다. 최근에는 법원을 직접 방문하지 않고 대법원 전자소송 사이트를 통해 비대면으로 처리하는 것이 일반적입니다.

1단계: 필수 서류 준비

신청서에 첨부할 서류를 각 기관에서 발급받아 PDF 또는 이미지 파일로 준비합니다.

확정일자부 임대차계약서: 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 계약 체결지 관할 주민센터에서 확정일자 날인이 확인되는 계약서 원본을 스캔합니다.
주민등록등본·초본(주소 변동 이력 전체 포함): 정부24(gov.kr)에서 공동인증서로 로그인 후 PDF로 직접 발급합니다. 과거 주소 변동 사항이 모두 포함되어야 합니다.
등기사항전부증명서(등기부등본): 인터넷등기소에서 수수료를 결제하고 제출용으로 발급합니다. 열람용은 첨부 서류로 인정되지 않습니다.
계약 해지 증빙 자료: 계약 만료 2개월 전(2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월 전)까지 임대인에게 갱신 거절 또는 해지를 통보한 사실을 증명하는 자료로, 문자 메시지 캡처, 카카오톡 대화 내역, 내용증명 우편 송달 확인서 등이 해당됩니다.

2단계: 등록면허세 납부

임차권등기 신청 전에 등록면허세와 지방교육세를 먼저 납부해야 합니다.

납부처: 위택스(wetax.go.kr), 서울 지역은 서울시 이택스(etax.seoul.go.kr)
방법: '신고하기 → 등록면허세(등록)' 선택 후 등록원인에 '임차권설정'을 입력하고 부동산 주소를 기재합니다. 납부 후 출력되는 등록면허세 영수필통지서를 PDF로 저장해 둡니다.

3단계: 전자소송 신청서 작성 및 제출

접속: 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) → '민사신청' → '주택임차권등기명령신청'
관할 법원 선택: 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원을 선택합니다. 관할 법원은 대한민국 법원 홈페이지의 '관할법원 찾기'에서 확인할 수 있습니다.
당사자 입력: 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 등기부등본 기재 내용과 일치하도록 정확히 입력합니다.
신청이유 기재: 아래 항목을 구체적인 수치와 함께 작성합니다.
> * 임대차 계약 체결일 / 임차보증금액(월차임 있는 경우 함께 기재)
> * 점유 개시 및 전입신고일
> * 확정일자 취득일 및 부여 기관
> * 임대차 종료 원인 및 일자(계약 만료 또는 해지 통보 일자)
첨부 서류 등록: 1단계에서 준비한 서류와 등록면허세 납부확인서를 모두 첨부합니다.
비용 납부: 송달료와 인지대를 전자결제로 납부한 뒤 최종 제출합니다.

4단계: 등기부등본 기재 여부 최종 확인

법원의 인용 결정 후 관할 등기소에 촉탁이 접수되어 등기가 완료되기까지 통상 2~3주가 소요됩니다. 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항전부증명서를 발급하여 을구에 '주택임차권, 임차보증금, 전입신고일자, 확정일자, 임차인 명의' 등이 정상 기재되었는지 직접 확인합니다.

등기 기재 완료를 눈으로 확인한 뒤에 이사와 전입신고를 진행해야 합니다. 법원 결정문 수령 단계에서 이사하면 보호를 받지 못합니다.

비교/체크리스트

단계별 법적 효력 변화와 행동 요령을 비교해 확인하세요.

구분	대항력·우선변제권 유지	실제 점유 필요	전입신고 이전 가능	핵심 주의사항
임대차 계약 유지 중	유지	필수	불가	보증금을 지키는 가장 기본적인 상태
계약 종료 후 (보증금 미반환)	유지	필수	불가	임차권등기명령 신청 자격이 발생하는 시점
임차권등기명령 신청 중	유지	필수	불가	법원 인용 결정이 나왔더라도 등기 완료 전에는 이사·전입신고 절대 금지
등기부등본 기재 완료 후	완전 유지	불필요	가능	이 시점부터 자유롭게 이사 및 새 전입신고 가능

실무 사례 또는 예시

가상 시나리오

임차인: 김민수 (직장인)
임차주택: 서울시 마포구 아현동 OO빌라 201호
보증금: 2억 5,000만 원 (전세)
계약 기간: 2021년 11월 10일 ~ 2023년 11월 9일
상황: 청약에 당첨되어 2023년 11월 25일 새 아파트 입주 잔금일에 맞춰 반드시 전입신고를 해야 하지만, 임대인은 "다음 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 줄 수 없다"고 통보한 상태.

대처 타임라인 및 비용 내역

① 사전 조치 (2023년 8월 20일)
계약 만료 약 2개월 반 전, 임대인에게 계약 갱신 의사 없음을 카카오톡으로 통보하고 답변을 받아 해지 증거를 확보했습니다.

② 임차권등기명령 신청 (2023년 11월 10일)
보증금 미반환을 확인한 계약 만료 다음 날, 대법원 전자소송 사이트를 통해 즉시 신청했습니다.

③ 신청 소요 비용

항목	계산 기준	금액
등록면허세	지방세법 제28조 (건당 정액)	6,000원
지방교육세	등록면허세의 20%	1,200원
송달료	당사자 2인 × 3회분 (1회 5,200원)	31,200원
인지대 등 기타	전자신청 수수료	약 3,000원
합계	주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구 가능	약 41,400원

④ 법원 인용 결정 (2023년 11월 17일)
서울서부지방법원이 서류를 검토하여 임차권등기명령 인용 결정을 내리고 임대인에게 송달했습니다.

⑤ 등기부등본 기재 확인 (2023년 11월 22일)
인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항전부증명서를 열람한 결과, 을구 3번 순위에 주택임차권등기가 정상 기재된 것을 확인했습니다.

⑥ 이사 및 전입신고 (2023년 11월 25일)
기재 완료를 확인한 뒤 새 아파트로 이사하고 전입신고를 마쳤습니다. 기존 마포구 빌라의 대항력과 우선변제권은 등기부에 의해 그대로 보전되고 있습니다.

임차권등기명령은 원래 법원 결정이 임대인에게 송달되어야 효력이 발생하는 것이 원칙이었습니다. 그러나 집주인의 송달 회피로 세입자가 이사를 못 가는 피해가 잇따르자 법이 개정되었습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면, 법원의 결정이 임대인에게 송달되기 전이라도 결정이 내려지면 등기소에 촉탁하여 등기부에 기재할 수 있습니다. 집주인의 의도적인 송달 회피로 인한 무한 대기는 이제 예방이 가능합니다.

Q2. 임차권등기 완료 후 전세대출 연장이 가능한가요?

보증금을 돌려받지 못해 기존 전세대출을 상환할 수 없는 경우, 임차권등기 완료로 보증금 반환 채권이 보전되고 있음을 증명하면 버팀목 전세대출이나 시중은행 전세대출의 만기 연장이 가능합니다. 다만 신청 단계가 아닌 등기부 기재 완료 단계여야 하므로, 대출 만기와 등기 완료 시점을 미리 계산하여 취급 은행에 사전 서류 심사를 의뢰해 두는 것이 안전합니다.

Q3. 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통보했습니다. 신청 시점은 언제인가요?

주택임대차보호법 제6조의2에 따라, 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사로 갱신된 계약 상태에서 임차인이 해지를 통보하면 집주인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 따라서 해지 통보(문자 또는 내용증명) 후 정확히 3개월이 경과하여 계약이 법적으로 소멸한 시점부터 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

Q4. 보증금 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있나요?

네, 가능합니다. 보증금 전액이 아닌 일부 잔액만 미반환된 경우에도 신청서의 보증금액란에 전체 보증금액과 미반환 잔액을 함께 기재하여 신청할 수 있습니다. 법적 효력은 미반환된 보증금 범위 안에서 동일하게 적용됩니다.

용어 설명

임차권: 임차인이 임대차 계약에 따라 차임을 지급하고 임대인 소유 주택을 사용·수익할 수 있는 채권적 권리입니다.
송달: 소송·재판 절차에서 법원이 당사자에게 공식 소송 서류를 법정 방식에 따라 전달하여 그 내용을 알리는 행위입니다.
공시송달: 상대방의 주소를 알 수 없거나 일반적인 방법으로 서류를 전달할 수 없을 때, 법원 게시판에 서류를 게시하고 일정 기간이 지나면 송달된 것으로 간주하는 제도입니다.
등기부 을구: 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권, 임차권 등)에 관한 사항이 기록되는 등기사항전부증명서의 한 부분입니다.

마무리

임차권등기명령은 계약이 만료된 시점에 세입자가 행사할 수 있는 가장 직접적인 보증금 보전 수단입니다. "다음 세입자가 들어오면 주겠다"는 말만 믿고 섣불리 이사를 가거나 전입신고를 옮기는 것은 스스로 법적 보호를 포기하는 행위입니다.

보증금 미반환으로 신규 입주 잔금 처리가 곤란하거나 관련 소송을 고려해야 하는 상황이라면, 주택 소재지 관할 법원, 대한법률구조공단(국번 없이 132), 또는 국토교통부 전세피해지원센터를 통해 무료 법률 상담을 먼저 받아 대응 방향을 잡는 것을 권합니다.