복덕빵 매거진
직거래와 계약, 세금, 실거래까지 집을 사고팔고 빌릴 때 필요한 이야기를 매일 새로 올려요.
오피스텔 계약 전, 임대인의 '전입신고 불가' 특약 요구 시 세입자가 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 점검할 사항
임대인이 오피스텔 계약 시 요구하는 '전입신고 불가' 특약은 세입자의 대항력 확보를 차단하므로 위험 신호로 봐야 합니다. 전입신고와 확정일자는 주택임대차보호법상 보증금을 지키는 핵심 권리인 대항력·우선변제권의 필수…
9.82026 권리분석·사기예방국세 체납 압류가 들어왔을 때 내 확정일자와 세금의 '법정기일' 중 어느 것이 경매 배당에서 우선하는지 비교하는 법
등기부에 세무서의 압류가 기록된 날짜(압류등기일)보다 세금 자체의 기준일인 법정기일이 실제 배당 순위를 결정합니다. 임차인의 대항력 요건(전입신고+인도)과 확정일자를 갖춘 날보다 세금의 법정기일이 빠르면, 세무서가…
9.82026 권리분석·사기예방주택관리업체나 위탁 관리회사가 임대인을 대리해 계약을 체결할 때, 위임장의 위임 범위와 보증금 수납 계좌 명의가 일치하는지 확인하는 법
주택관리업체나 위탁관리회사가 집주인을 대신해 계약할 때는 임대차 계약 체결 권한뿐 아니라 보증금을 수납하고 반환할 권한이 위임장에 명시되어 있는지부터 확인해야 합니다. 임대차 보증금은 원칙적으로 등기부등본상 소유자…
9.72026 권리분석·사기예방계약금의 일부를 집주인이 아닌 컨설팅업체나 분양대행사에 송금하라고 유도할 때 의심해야 할 전세사기 수법
계약금이나 가계약금을 집주인(등기부상 소유자)이 아닌 분양대행사, 컨설팅업체 계좌로 입금하면 계약 사고 발생 시 법적으로 보호받기 어렵습니다. 돈을 보낼 때는 등기부등본 갑구에 표시된 소유주 명의 계좌로만 송금하는…
9.72026 권리분석·사기예방실거래가 조회가 어려운 신축 빌라의 시세 부풀리기를 방어하기 위해 인근 유사 매물의 경매 낙찰가율과 감정평가액을 비교하는 방법
신축 빌라는 과거 거래 이력이 없어 임대인이나 분양 대행사가 부르는 가격이 곧 시세처럼 통용되기 쉽습니다. 이런 시세 부풀리기를 방어하려면 계약 전에 인근 지역의 법원 경매 낙찰가율과 유사 매물의 감정평가액을 확인…
9.62026 권리분석·사기예방집주인이 다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려주겠다고 정당한 계약 종료를 회피할 때 세입자가 보낼 내용증명의 필수 포함 문구
"다음 세입자가 들어와야 돈을 준다"는 집주인의 말은 법적 근거가 없습니다. 보증금 반환 의무는 새 임차인 입주 여부와 무관한 임대인의 독립적 채무입니다. 계약 만기일에 보증금을 받아내려면, 해지 통보 사실과 임차…
9.62026 권리분석·사기예방시중의 일반 임대차계약서 대신 법무부 '주택임대차표준계약서'를 사용해 임대인의 미납국세 확인 권리와 대항력 발생 시점을 방어하는 방법
전세 계약 시 법무부가 배포하는 '주택임대차표준계약서'를 사용하면 일반 계약서에서 놓치기 쉬운 '임대인의 미납 국세 확인' 조항과 '대항력 발생 전 담보 설정 금지' 조항을 기본적으로 갖춘 상태에서 계약을 시작할 …
9.52026 권리분석·사기예방공인중개사가 건네는 '중개대상물 확인·설명서'에서 세입자 보증금 권리 보장과 관련된 필수 체크 항목
중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 계약 전 매물의 권리관계와 상태를 조사해 서면으로 설명하는 법정 서류로, 보증금을 지키는 핵심 방어 수단입니다. 계약서 서명 직전에는 설명서의 실제 권리관계(선순위 보증금), …
9.52026 권리분석·사기예방등기부등본과 건축물대장의 면적이나 주소지가 다르게 기재된 주택 계약 시 대항력 불인정 위험과 계약 전 주소 정정 방법
등기부등본과 건축물대장의 주소(동·호수)나 면적이 다르면, 전입신고를 마쳐도 대항력을 인정받지 못해 보증금을 떼일 위험이 있습니다. 주택의 물리적 현황(주소, 면적, 구조)은 건축물대장이 기준이고, 소유권과 채무 …
9.42026 권리분석·사기예방주거용으로 리모델링한 '근린생활시설' 매물의 전입신고 불이익과 시가표준액 대비 이행강제금 리스크 판별법
근린생활시설 매물은 상가용 건물을 무단 개조한 위반건축물인 경우가 많아 전세자금대출과 보증보험 가입이 사실상 막혀 있습니다. 임대인이 다주택자 규제나 위반 사실 노출을 우려해 전입신고를 거부하거나 방해하는 사례가 …