복덕빵 매거진
직거래와 계약, 세금, 실거래까지 집을 사고팔고 빌릴 때 필요한 이야기를 매일 새로 올려요.
전세 거주 중 집주인이 변경되었을 때 기존 가입한 전세보증보험의 보증 효력을 유지하기 위한 이행 승계 신청 절차
전세 살던 집의 소유권이 바뀌어도 주택임대차보호법에 따라 계약은 새 집주인에게 자동 승계됩니다. 하지만 가입해 둔 전세보증보험의 보증서상 임대인 명의는 저절로 바뀌지 않습니다. 집주인 변경 사실을 보증기관에 신고해…
9.182026 권리분석·사기예방전입세대열람원에서 소유주 외에 '모르는 사람의 전입 기록'을 발견했을 때, 잔금 전 직권말소를 통해 선순위 대항력을 지키는 방법
임대차 계약 전후로 발급받은 전입세대확인서에 소유주나 임차인 본인이 모르는 제3자의 전입 기록이 남아 있다면, 보증금의 대항력 순위가 밀릴 위험이 있습니다. 주민등록상에만 존재하는 유령 세입자를 정리하려면 관할 주…
9.182026 권리분석·사기예방법인 임대인과 계약하기 전 법인등기부등본에서 '회생절차개시'나 '대표권 제한' 같은 자산 위험 신호를 포착하는 법
법인 임대인과 전세 계약을 맺을 때는 부동산등기부등본뿐 아니라 법인등기부등본(법인등기사항전부증명서)도 반드시 확인해야 합니다. 법인의 재정 상태가 나빠져 회생절차가 개시되었거나 대표자의 계약 권한이 제한되어 있다면…
9.172026 권리분석·사기예방계약 후 개인 사정으로 즉시 전입신고를 못 할 때, 대항력을 대체하기 위한 전세권 설정의 효력 한계와 확정일자와의 배당 순위 차이점
전세권 설정은 전입신고와 확정일자를 완벽히 대체하기 어렵습니다. 전입신고를 하지 못해 전세권 설정만 해둘 경우, 경매 시 토지(대지) 매각대금에서 배당을 받지 못하거나 소액임차인 최우선변제권을 보호받지 못하는 등 …
9.172026 권리분석·사기예방계약서 작성 직전 출력한 등기부 갑구에 '등기신청사건 처리 중'이라는 경고 문구가 떠 있을 때, 어떤 권리가 등기소에서 처리 중인지 식별하고 계약을 일시 보류하는 기준
계약 직전 발급한 등기부등본 갑구에 '등기신청사건 처리 중'이라는 문구가 있다면, 현재 등기소에서 해당 주택에 대한 새로운 권리 관계를 심사·기록하고 있는 중이라는 의미입니다. 등기가 최종 완료되어 등기부에 반영되…
9.162026 권리분석·사기예방도로명 주소 도입이나 행정구역 개편으로 공부상 지번이 바뀌었을 때, 주민등록초본과 대조하여 전입신고 주소 불일치 리스크를 예방하는 법
행정구역 개편이나 도로명 주소 도입, 지번 변동(합병·분할) 등으로 주택의 공식 주소가 바뀌면 임차인의 대항력이 흔들릴 수 있습니다. 법원은 전입신고된 주소와 공부(공적 장부)상 주소가 정확히 일치할 때만 임차인을…
9.162026 권리분석·사기예방인근 부동산들이 모두 약속한 듯 높은 전세가를 부를 때, 국토부 실거래가 공개시스템을 활용해 주변 빌라의 진짜 전세가율을 스스로 도출하는 법
인근 부동산들이 입을 모아 특정 전세 가격이 적정하다고 말하더라도, 실제 시세와는 다를 수 있어 확인이 필요합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 빌라의 매매·전세 거래 데이터를 직접 모아 '진짜 전세가율…
9.152026 권리분석·사기예방미성년자 또는 성년후견인이 지정된 집주인과 계약할 때 분쟁을 막기 위한 법정대리인 서류 교차 검증 절차
마음에 드는 전셋집의 등기부상 소유자가 미성년자이거나 성년후견인이 지정된 사람이라면 계약 전 특별한 주의가 필요합니다. 법정대리인의 동의나 권한 없이 맺은 임대차 계약은 추후 취소되거나 무효가 될 수 있어 보증금 …
9.152026 권리분석·사기예방신규 공시가격 발표 시기에 전세를 계약할 때 잔금일 기준 공시가격 하락으로 HUG 보증보험 가입 한도가 내려가는 리스크 예방법
매년 4월 말 5월 초에는 새로운 공동주택 공시가격이 발표되면서 HUG 전세보증보험 가입 요건에 변화가 생길 수 있습니다. 계약 시점에는 공시가격의 126% 이내로 보증보험 가입 요건을 충족했더라도, 잔금일이 5월…
9.142026 권리분석·사기예방전세 계약 전 해당 호수의 미납 관리비 내역과 장기 체납 여부를 관리사무소에서 미리 조회해 임대인의 자금 사정을 유추하는 방법
등기부등본이 깨끗해도 임대인의 자금난 징후는 관리비 체납 내역에서 먼저 드러나는 경우가 많습니다. 임대인이나 공인중개사의 협조를 얻어 관리사무소에서 해당 호수의 체납 기간과 금액을 확인하고, 공실이라면 단수·단전 …