복덕빵 매거진
직거래와 계약, 세금, 실거래까지 집을 사고팔고 빌릴 때 필요한 이야기를 매일 새로 올려요.
건축물대장상 도면과 실제 현장의 방 쪼개기 구조가 다를 때 전세자금대출 승인 거절과 경매 시 배당금 제외 위험을 방지하는 요령
건축물대장상 하나의 호수로 등기된 공간을 벽으로 나눠 두 개 이상의 독립된 방처럼 만든 이른바 '방 쪼개기' 매물은 전세자금대출 승인이 거절되기 쉽고, 향후 경매가 진행되면 대항력과 우선변제권을 인정받지 못해 보증…
7.152026 권리분석·사기예방이전 세입자의 퇴거와 나의 잔금 지급 시점이 겹칠 때 이삿날 공백 없이 즉시 대항력을 확보하기 위한 실질적인 점유 인도 확인 요령
전 임차인의 퇴거와 잔금 지급 사이에 생기는 시간 공백은 임대인이 당일 신규 대출로 선순위 근저당권을 설정할 수 있는 취약점입니다. 잔금을 보내기 전 반드시 현장을 방문해 공실 상태와 열쇠(도어락 비밀번호) 인도를…
7.152026 권리분석·사기예방풀옵션과 이사비 지원 뒤에 숨은 깡통전세 위험 매물 구별하기
신축 빌라나 나홀로 아파트 거래 시 등장하는 '풀옵션 가전', '이사비 지원', '이자 지원금'은 전세보증금을 매매가 이상으로 부풀리는 대표적인 깡통전세 유인책입니다. 이런 매물을 볼 때는 제공 혜택의 실질 가치를…
7.142026 권리분석·사기예방계약을 중개하는 사람이 적법한 개업공인중개사인지 중개보조원인지 국가 자격 조회를 통해 검증하는 요령
전세 사기와 중개 사고 상당수는 자격 없는 '중개보조원'이 권리 분석과 계약을 주도하는 과정에서 벌어집니다. 계약 전 '국가공간정보포털'이나 '씨:알(SEE:REAL)'에서 상대방이 적법한 개업공인중개사 또는 소속…
7.142026 권리분석·사기예방전세 보증금으로 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하기로 약정할 때 잔금 당일 은행 수납을 동행 확인하는 방법
전세 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하기로 특약에 합의했더라도, 임대인이 보증금을 받아 다른 곳에 써버리면 임차인은 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 잔금 당일 임대인의 은행 수…
7.132026 권리분석·사기예방법적 경매 절차 진행 전 우편함에 쌓인 독촉장과 공과금 체납 고지서로 포착하는 임대인 재정 파산 신호
등기부등본이 깨끗해도 임대인의 재정 상태가 무너지고 있다면 그 흔적은 우편함에 먼저 드러납니다. 체납 독촉장과 공과금 고지서가 대표적인 신호입니다. 타인의 우편물을 개봉하는 행위는 불법입니다. 봉투 겉면의 발송 기…
7.132026 권리분석·사기예방공시가격이 없는 신축 빌라의 감정평가액 부풀리기를 의심하고 인근 연립주택 실거래가와 비교해 보는 방법
신축 빌라는 공시가격이 고시되기 전까지 객관적인 시세를 파악하기 어렵습니다. 이런 정보 공백을 악용해 감정평가액을 부풀리는 이른바 '업감정'으로 높은 전세보증금을 유도하는 사례가 반복적으로 보고되고 있습니다. 임차…
7.122026 권리분석·사기예방공동명의로 된 아파트 전세 계약 시 공유자 과반수 동의 확인과 보증금 송금 주의사항
공동명의 아파트를 전세로 계약할 때는 임대차 계약이 '공유물의 관리행위'에 해당하므로, 원칙적으로 지분 과반수(50% 초과)의 동의가 있어야 법적 효력을 인정받을 수 있습니다. 부부 공동명의처럼 지분이 50:50인…
7.122026 권리분석·사기예방전세보증금 반환보증 가입이 거절되는 매물의 특징과 계약 조건에 '가입 불가 시 무효' 특약을 안전하게 적는 법
전세보증금 반환보증보험 가입은 전세사기를 막는 가장 실질적인 안전장치입니다. 하지만 공시가격의 126%를 초과하는 매물, 임대인의 과거 채무 이행 지체 이력, 토지와 건물의 소유주가 다른 경우 등 겉으로 드러나지 …
7.112026 권리분석·사기예방해외 체류 중인 임대인을 대신해 대리인이 나온 계약에서 위임장 위조 여부 검증하기
해외 체류 중인 임대인을 대신해 대리인이 나서는 전세계약은 전세사기의 표적이 되기 쉽습니다. 위조된 위임장으로 보증금을 가로채는 이중계약 사고를 막으려면 세 가지를 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 재외공관(영사관)…