8.152026 권리분석·사기예방

신탁등기 말소를 조건으로 잔금을 치를 때 신탁회사 수탁 동의서 대조와 말소 등기 접수증 확인 순서

신탁등기가 된 주택을 '잔금 시 신탁 말소' 조건으로 계약할 때는 계약 전과 잔금 당일, 두 번의 검증 절차가 필요합니다. 계약 전에는 신탁회사의 직인이 찍힌 '수탁 동의서'를 받아 위탁자(임대인)의 임의 계약이 …

8.152026 권리분석·사기예방

전세대출 승인 완료가 보증금 반환 보증보험 가입까지 보장하지 않는 이유와 두 보증의 제도적 차이 이해하기

전세대출과 보증보험은 심사 목적 자체가 다릅니다. 전세대출은 임차인의 신용과 소득을 보고, 보증보험은 매물의 안전성과 임대인의 상태를 검증합니다. 대출 보증서의 종류를 확인해야 합니다. 한국주택금융공사(HF) 등의…

8.142026 권리분석·사기예방

우리 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을까? 등기부등본에서 '말소기준권리' 직접 찾아내는 판별법

말소기준권리는 집이 경매에 넘어갔을 때 등기부등본상 권리들이 소멸(말소)되는지, 낙찰자에게 그대로 넘어가는지(인수)를 가르는 기준점입니다. 임차인의 대항력(전입신고+이사) 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서면(선순위…

8.142026 권리분석·사기예방

근저당 채권최고액과 선순위 보증금의 합이 주택 가격의 임계점을 넘을 때 경매 낙찰가율을 대입해 보증금 회수 가능성 예측하는 법

선순위 근저당과 앞선 세입자들의 보증금 합계가 주택 가격의 일정 수준을 넘어서면, 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 이때 해당 지역과 주택 유형의 경매 낙찰가율을 대입해 보면 경매…

8.132026 권리분석·사기예방

계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증보험 이행청구를 위해 법원 전송용 '의사표시 공시송달' 신청서 작성과 송달 증명서 확보 단계

전세 만기 후 임대인이 연락 두절되면 보증보험(HUG, HF, SGI 등) 청구를 위해 계약 해지 의사가 임대인에게 법적으로 전달됐음을 증명하는 '의사표시 공시송달'을 진행해야 합니다. 절차는 대략 내용증명 반송 …

8.132026 권리분석·사기예방

공시지가 하락으로 전세보증보험 갱신 가입 조건이 맞지 않을 때 세입자가 취할 수 있는 보증금 감액 및 역전세 합의법

공시지가가 내려가면 기존 전세보증금이 보증보험 가입 한도(공시가격의 126% 수준)를 넘어서면서, 만기 갱신 시 보증보험 가입이 거절되는 경우가 늘고 있습니다. 이런 상황을 피하려면 계약 만기 2 6개월 전 보증 …

8.122026 권리분석·사기예방

금요일에 잔금을 치를 때 주말 동안 대항력 효력 공백이 생기지 않도록 차단하는 임차인의 안전조치 요령

금요일에 잔금을 치르고 이사(주택 인도)와 전입신고를 마치더라도, 임차인의 대항력은 다음 날인 토요일 오전 0시에 발생합니다. 반면 집주인이 금요일 낮에 등기소에 신청한 근저당권(대출 담보)은 접수된 당일부터 효력…

8.122026 권리분석·사기예방

임차권등기명령을 차질 없이 신청하기 위해 계약 만기 전 임대인에게 갱신 거절 의사를 전달하고 수신 증거를 확보하는 구체적 방법

임차권등기명령을 신청하려면 가장 먼저 '계약이 적법하게 종료되었다'는 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 이를 위해서는 계약 만기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절(퇴거) 의사를 전달하고, 임대…

8.112026 권리분석·사기예방

대출 금액을 늘려주겠다며 중개업소나 임대인이 제안하는 업계약서 작성이 전세 보증보험 가입 거절로 이어지는 이유

업계약서란 실제 전세 보증금보다 계약서상 금액을 높여 작성하는 이중 계약서를 말합니다. HUG 등 보증기관은 공시가격 대비 일정 비율(이른바 126% 기준)이나 실제 감정평가액을 기준으로 보증 가입 여부를 심사하는…

8.112026 권리분석·사기예방

계약금과 잔금 사이 중도금을 지급할 때 등기부 변동 여부 확인과 임차인 방어 특약

전세계약에서 계약금과 잔금 사이 기간이 길어질 경우 중도금을 지급하면 집주인의 일방적인 계약 파기를 막을 수 있습니다. 다만 이 기간에 등기부상 새로운 권리관계가 생기면 임차인이 불리해질 수 있습니다. 중도금을 보…