복덕빵 매거진
직거래와 계약, 세금, 실거래까지 집을 사고팔고 빌릴 때 필요한 이야기를 매일 새로 올려요.
기존 임차인의 남은 기간을 승계하는 임차권 양도계약 시 원집주인의 서면 동의서와 기존 보증금 반환채권의 가압류 여부를 대조하는 순서
임차권 양도계약은 기존 세입자의 계약 기간과 보증금 권리를 그대로 이어받는 거래로, 단순 신규 계약보다 권리관계가 복잡합니다. 집주인의 서면 동의서가 없으면 무단 양도로 간주되어 계약이 해지될 수 있으므로, 임대인…
8.202026 권리분석·사기예방매매와 전세가 동시에 진행되는 매물에서 계약 당일 소유자가 바뀔 때 세입자가 취해야 할 계약 보류 기준
매매와 전세가 동시에 진행되는 매물은 기존 집주인의 매도 대금을 세입자의 전세 보증금으로 충당하는 구조입니다. 계약 당일 소유자가 바뀌는 과정에서 세입자는 권리를 잃을 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서 아래 세 …
8.192026 권리분석·사기예방외국인 임대인과 전세 계약할 때, 외국인등록증 조회와 국내 세금 체납 여부 확인법
외국인 임대인과 전세 계약을 맺을 때는 주민등록번호 대신 외국인등록번호(또는 국내거소신고번호)를 정확히 확인하고 등기부등본과 대조해야 합니다. 임대인의 신분증(외국인등록증, 거소신고증, 여권)의 진위 여부는 하이코…
8.192026 권리분석·사기예방등기부 발급일과 계약일 사이의 공백을 메우는 '인터넷등기소 등기신청사건 처리현황' 조회법
등기부등본은 부동산 권리관계를 확인하는 기본 서류지만, 모든 변화를 실시간으로 반영하지는 못합니다. 임대인이 등기소에 근저당권 설정이나 소유권 이전 같은 새 등기를 신청하면, 담당 등기관이 서류를 검토해 등기부에 …
8.182026 권리분석·사기예방경매 진행 시 확정일자보다 우선 배당되는 '당해세' 리스크를 막기 위한 계약 단계 확인법
당해세 리스크란 집주인이 체납한 세금 중 해당 주택 자체에 부과된 세금(종합부동산세, 재산세 등)이 임차인의 확정일자보다 우선하여 경매 대금에서 먼저 배당되는 위험을 말합니다. 2023년 4월 세법 개정으로 임차인…
8.182026 권리분석·사기예방"대출을 위해 며칠만 주소를 옮겨달라"는 임대인의 요구가 임차인의 대항력을 상실시키는 치명적인 결과
임대인이 "대출 때문에 며칠만 주소를 옮겨달라"고 요청하는 경우, 이는 임차인의 핵심 방어수단인 대항력을 흔드는 위험한 요구입니다. 단 하루라도 주소를 옮기면 기존에 쌓아온 대항력과 우선변제권은 그대로 소멸하며, …
8.172026 권리분석·사기예방계약서에 특약으로 걸린 '대출 승계' 조건이 임차인 대항력에 미치는 영향 점검법
전세 계약서에 흔히 등장하는 '대출 승계' 또는 '기존 대출 승계 조건' 특약은 임차인의 대항력에 예상치 못한 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 기존 대출의 채무자만 바꾸는 것인지, 기존 대출을 상환하고 신규 대출을…
8.172026 권리분석·사기예방계약 전 전입세대확인서를 지번과 도로명 두 가지 주소로 각각 발급받아 대조하여 숨은 선순위 세입자를 찾아내는 법
전입세대확인서는 조회 시 입력하는 주소 방식(지번 또는 도로명)에 따라 결과가 다르게 나올 수 있어, 한 가지 방식만 확인하면 숨은 세입자를 놓칠 위험이 있습니다. 계약 전 지번 주소와 도로명 주소로 각각 한 장씩…
8.162026 권리분석·사기예방이미 등기부에 '임차권등기명령' 흔적이 적힌 집에 새로 입주할 때 소액임차인 최우선변제권 보호 대상에서 제외되는 이유
등기부등본에 말소되지 않은 임차권등기명령 흔적이 남아 있는 집은 계약을 피하는 것이 원칙입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차권등기가 끝난 주택에 새로 들어온 세입자는 보증금이 소액이어도 최우선변제권을 인정받지 못합…
8.162026 권리분석·사기예방건축물대장은 깨끗해도 현장에서 의심해야 할 다가구주택 ‘방쪼개기’ 불법 개조 구별법
건축물대장이 깨끗해도 실제로는 내부를 불법 개조한 '방쪼개기' 매물일 수 있습니다. 이런 주택은 나중에 위반건축물로 적발되면 전세대출 연장이 거절되거나 보증보험 가입이 막힐 수 있고, 경매가 진행될 경우 보증금 변…