주택 임대차 계약 중 임대보증금이 변동되었을 때, 간주임대료 대상 여부를 홈택스 계산기 안내로 미리 가늠해 보는 방법

핵심 요약

• 주택을 3채 이상 보유하고 임대보증금 합계가 3억 원을 넘으면 보증금에 대해 '간주임대료'가 과세될 수 있습니다.
• 임대차 기간 중 보증금이 증액되거나 감액되면 변동 전후 금액에 유지 일수를 각각 곱해 더하는 '적수 계산' 방식이 적용됩니다.
• 국세청 홈택스의 주택임대소득 모의계산을 이용하면 보증금과 임대 기간을 구간별로 나눠 미리 산정해볼 수 있습니다.
• 적용 정기예금 이자율이나 주택 수 산정 기준은 법령 개정으로 바뀔 수 있으므로, 종합소득세 신고 전 국세청 홈페이지나 세무 전문가를 통해 최신 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

핵심 개념

간주임대료란

간주임대료는 임대인이 세입자에게서 받은 보증금을 금융기관에 예치했을 때 발생했을 것으로 추정하는 이자 상당액입니다. 국세청은 이 금액을 임대수입(간주수입금액)으로 보고 주택임대소득세 과세 대상에 포함시킵니다.

과세 대상 요건

주택 임대소득에서 간주임대료가 과세되려면 다음 두 요건을 동시에 충족해야 합니다.

1. 보유 주택 수: 부부 합산 주택 수가 3주택 이상이어야 합니다. 단, 전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 개별공시가격이 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수와 보증금 합산 대상에서 제외될 수 있으니 국세청 기준을 확인해야 합니다.
2. 보증금 합계: 임대 중인 주택들의 보증금(전세금 포함) 합계가 3억 원을 초과해야 합니다.

보증금 변동 시 적수 계산 구조

계약 기간 중 보증금이 오르거나 내리면 1년 내내 같은 금액을 적용할 수 없습니다. 이때 날짜별 보증금 잔액을 누적해 계산하는 '적수' 개념을 씁니다.

• 보증금 적수 = (변동 전 보증금 × 유지 일수) + (변동 후 보증금 × 유지 일수)
• 간주임대료 산식 개요: [(보증금 적수 − 3억 원 × 365일) × 60%] × 정기예금 이자율 ÷ 365일(윤년은 366일)

보증금이 바뀐 날짜를 정확히 구분해 일할 계산하는 구조라는 점을 이해하는 것이 핵심입니다.

단계별 실행 가이드

임대보증금이 변동됐을 때 홈택스 모의계산으로 간주임대료를 가늠해보는 순서입니다.

1단계: 계약 서류와 변동일자 정리

과세 대상 연도(1월 1일~12월 31일) 동안의 보증금 변동 내역을 정리합니다.
- 필요 서류: 직전 계약서, 변경(갱신) 계약서, 보증금 입금·반환 금융 거래 내역서
- 확인 항목: 보증금이 증액 또는 감액된 정확한 날짜(잔금 지급일 또는 반환일)

2단계: 소유 주택 수와 소형주택 여부 점검

부부 합산 주택 수를 확인하고 간주임대료 제외 대상 주택이 있는지 파악합니다.
- 대법원 인터넷등기소나 부동산공시가격알리미에서 전용면적과 공시가격을 조회합니다.
- 소형주택 요건(전용 40㎡ 이하, 공시가격 2억 원 이하)을 모두 충족하는 주택은 주택 수 산정에서 제외해 봅니다.

3단계: 홈택스 주택임대소득 모의계산 접속

1. 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속합니다.
2. 검색창에 '주택임대소득 모의계산' 또는 '간주임대료 계산'을 입력해 해당 메뉴로 이동합니다.
3. 로그인 없이도 기본 입력을 통한 모의계산 조회가 가능합니다.

4단계: 기간별 보증금 분할 입력

같은 주택이라도 보증금이 바뀐 시점을 기준으로 계약 기간을 나눠 입력합니다.
- 구간 1: 1월 1일부터 변동 전날까지(예: 1월 1일~5월 31일, 보증금 4억 원)
- 구간 2: 변동일부터 12월 31일까지(예: 6월 1일~12월 31일, 보증금 4억 5천만 원)

5단계: 결과 확인 및 서류 보관

모의계산 버튼을 누르면 산출된 간주임대료를 확인할 수 있습니다. 결과 화면을 인쇄하거나 캡처해 보관하고, 5월 종합소득세 신고 시 세무사 상담이나 직접 신고의 기초 자료로 활용하면 됩니다.

비교/체크리스트

보증금 고정 시 vs 변동 시 입력 방법 비교

모의계산 전 자가 점검 체크리스트

• [ ] 부부 합산 주택 수가 3주택 이상인지 확인했는가
• [ ] 보유 주택 중 소형주택(40㎡ 이하 & 2억 원 이하)이 있는가
• [ ] 보증금 증액·감액 날짜를 통장 내역으로 확인했는가
• [ ] 해당 과세연도 적용 정기예금 이자율(국세청 고시)을 확인했는가
• [ ] 보증금 외에 월세를 별도로 받는 주택이 있는지 구분했는가

실무 사례 또는 예시

상황

임대인 B씨는 서울과 경기도에 주택 3채(소형주택 없음)를 보유하고 있습니다. 그중 C주택의 전세 보증금이 갱신 계약으로 연도 중간에 증액되었습니다.

• C주택 기존 보증금: 4억 원(1월 1일~6월 30일 유지)
• C주택 변경 보증금: 5억 원(7월 1일~12월 31일 증액)
• D주택 보증금: 1억 원(1년 내내 동일)

확인

B씨는 3주택 이상 보유자이고, C·D주택 보증금 합계가 5억~6억 원으로 3억 원을 초과해 간주임대료 과세 대상에 해당합니다. 7월 1일 보증금이 1억 원 늘었으므로 상반기와 하반기 적수를 나눠 계산해야 합니다.

판단

B씨는 홈택스 모의계산 메뉴에서 C주택 임대 기간을 두 구간으로 나눠 입력했습니다.
- 구간 1: 1월 1일~6월 30일(181일), 보증금 4억 원
- 구간 2: 7월 1일~12월 31일(184일), 보증금 5억 원

결과

홈택스 계산기로 C·D주택의 보증금 적수가 자동 계산됐고, 3억 원 공제분이 차감된 후 해당 연도 정기예금 이자율이 적용된 간주임대료 추정 금액을 확인할 수 있었습니다. B씨는 이 결과를 바탕으로 5월 종합소득세 신고에 필요한 세금 부담을 미리 가늠하고, 세무사 상담 시 제출할 증빙 서류를 준비했습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 주택 수 계산 시 오피스텔도 포함되나요?

주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 임대소득 과세 판단 시 주택 수에 포함됩니다. 다만 건축물대장상 업무용으로 등록돼 있고 실제 사무실 등으로 임대 중인 상가형 오피스텔이라면 제외될 수 있습니다. 실질 과세 원칙에 따라 실제 사용 용도를 세무 전문가와 상의해 판단하는 것이 안전합니다.

Q2. 3억 원 공제는 주택별로 각각 적용되나요?

아닙니다. 보증금 3억 원 공제는 임대인이 보유한 과세 대상 주택들의 총 보증금 합계액에서 단 한 번만 차감됩니다. 여러 채를 임대 중이라면 보증금 적수가 큰 주택부터 순차적으로 공제를 적용해 계산합니다.

Q3. 정기예금 이자율은 매년 동일한가요?

아닙니다. 간주임대료 계산에 쓰이는 정기예금 이자율은 시중 금리 변동을 반영해 소득세법 시행규칙 개정을 통해 매년 재산정됩니다. 전년도와 올해 적용 이자율이 다를 수 있으므로 해당 과세연도 신고 안내문이나 홈택스 공지사항에서 당해 이자율을 반드시 확인해야 합니다.

용어 설명

• 간주임대료: 임대보증금이나 전세금을 금융기관에 예치했을 때 얻을 수 있는 이자 상당액을 임대수입으로 간주해 과세표준에 산입하는 금액.
• 적수(積數): 매일의 잔액을 합산한 값. 예를 들어 보증금 4억 원을 100일간 유지했다면 적수는 4억 원 × 100일 = 400억 원이 됩니다.
• 소형주택 특례: 주택 임대소득 과세 시 주택 수 산정과 보증금 합산에서 제외하는 제도로, 전용면적 40㎡ 이하와 공시가격 2억 원 이하 요건을 모두 충족하는 주택에 적용됩니다(적용 기한은 법률 개정에 따라 바뀔 수 있음).
• 정기예금 이자율: 국세청이 간주임대료 산정 기준으로 삼는 이율로, 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 금리를 고려해 매년 세법 시행규칙으로 정합니다.

마무리

임대차 계약 중간에 보증금이 바뀌면 간주임대료 계산이 다소 복잡해지지만, 적수 계산의 원리를 이해하고 홈택스 모의계산 메뉴를 활용하면 대략적인 세금 부담을 미리 가늠해볼 수 있습니다.

다만 주택 수 판정 방식, 소형주택 제외 여부, 부부 공동명의 주택의 지분율 계산 등 개별 사정에 따라 실제 납부 세액은 달라질 수 있습니다. 홈택스 모의계산 결과는 참고용으로만 활용하고, 종합소득세 신고 전에는 등기부등본, 건축물대장, 계약서 등을 구비해 국세청 상담센터(126)나 세무 전문가의 확인을 받아 검증하시길 권합니다.