핵심 요약
- 임대인이나 중개업자가 세금 절감이나 대출 한도 상향을 이유로 실제 보증금과 다른 '다운계약서' 또는 '업계약서' 작성을 제안하는 사례가 있습니다.
- 이런 허위 계약서는 전세보증보험 가입 거절 및 사후 취소의 원인이 되고, 경매가 진행될 때 보증금 전액을 법적으로 보호받지 못하게 만드는 치명적인 위험을 안고 있습니다.
- 적발 시 과태료 처분과 세무조사 등 행정적·사법적 제재로 이어질 수 있으므로, 실제 거래 조건과 일치하는 계약서만 작성하고 신고하는 것이 원칙입니다.
핵심 개념
전세계약 과정에서 임대인이나 일부 중개인이 "세금을 줄여야 한다"며 실제 보증금보다 낮게 적는 다운계약서를 요구하거나, "전세대출을 더 받게 해주겠다"며 실제보다 높게 적는 업계약서 작성을 제안하는 경우가 있습니다. 실제 거래 조건과 다르게 작성된 허위 계약서는 임차인의 보증금을 보호하는 데 가장 큰 걸림돌로 작용합니다.
1. 전세보증보험 가입 거절 및 사후 취소 위험
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관은 가입 심사 시 제출된 임대차계약서와 실제 송금 내역, 신용 정보를 대조합니다. 허위 계약이 적발되면 가입이 거절되고, 이미 가입되어 있던 건이라도 추후 보증금 사고로 이행 청구를 했을 때 허위 계약 사실이 드러나면 보증 효력이 소급하여 취소될 수 있습니다. 이 경우 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 길이 막힙니다.
2. 대항력과 우선변제권의 공백
경매나 공매가 진행될 때 임차인이 보증금을 우선 배당받으려면 대항력(주택 인도와 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖춰야 합니다. 이때 법적으로 보호받는 금액의 기준은 확정일자를 받은 계약서상 기재 금액입니다.
- 다운계약서의 경우: 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 썼기 때문에, 경매 절차에서는 계약서에 적힌 낮은 금액까지만 우선변제권이 인정됩니다. 차액은 법적 보호를 받기 어렵습니다.
- 업계약서의 경우: 계약서상 금액이 실제 송금액보다 많더라도, 배당 심사나 분쟁 시 실제 이체 내역을 입증하지 못하면 계약서 효력 자체가 부정당하거나 사기 혐의에 휘말릴 수 있습니다.
3. 부동산거래신고법 위반 및 행정 처분
주택 임대차 신고제에 따라 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약은 체결일로부터 30일 이내 지자체 신고가 의무입니다. 허위로 신고하면 임대인과 임차인 모두 과태료 부과 대상이 될 수 있고, 세무서 통보로 세무조사까지 이어질 가능성이 있습니다. 구체적인 과태료 기준이나 조사 범위는 사안마다 달라 세무·법률 전문가 확인이 필요합니다.
단계별 실행 가이드
1단계: 제안 거절 및 계약 보류
임대인이나 중개인이 세금 감면이나 대출 한도를 이유로 이중 계약서를 제안하면 단호히 거절해야 합니다. "보증보험 가입과 전세대출 승인을 위해 실제 거래 금액과 일치하는 계약서 하나만 작성하겠다"는 입장을 명확히 전달하는 것이 좋습니다. 이면 합의서나 각서를 대안으로 제시받더라도, 이런 문서가 법적 효력을 온전히 보장하지 못한다는 점을 유념해야 합니다.
2단계: 계약서 기재 사항과 송금 내역 일치화
계약서 작성 당일, 기재된 보증금 총액이 실제 지급할 금액과 정확히 일치하는지 확인합니다. 영수증과 이체증 금액이 계약금, 중도금, 잔금 항목과 맞는지 대조하고, 자금은 반드시 임대인(소유자) 본인 명의 계좌로 이체해 증빙을 남겨두는 것이 안전합니다.
3단계: 특약사항 검증
특약란에 임대인의 세무적 편의를 돕는 문구가 포함되어 있는지 확인합니다. "실제 보증금은 O억 원이나 세무 신고용 계약서는 O억 원으로 작성함", "당사자 간 합의로 세금 감면을 위해 별도의 계약서를 작성하기로 함" 같은 문구는 계약의 불법성을 자인하는 것이므로 절대 작성해서는 안 됩니다.
4단계: 주택 임대차 신고 및 확정일자 부여
계약 체결 후 지체 없이 실제 금액이 적힌 계약서를 지자체(주민센터 또는 부동산거래관리시스템)에 신고하고 확정일자를 받습니다. 발급받은 신고필증상의 보증금 액수가 실제 송금할 잔금과 일치하는지 마지막으로 대조합니다. 신고 절차나 세부 요건은 지자체별로 다를 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
비교/체크리스트
정상 계약 vs 업·다운 계약 비교
| 구분 | 정상 계약 | 다운계약(실제보다 낮게 기재) | 업계약(실제보다 높게 기재) |
|---|---|---|---|
| 작성 목적 | 실제 거래 사실 기록 및 권리 보장 | 임대인의 세금 탈루 | 임차인의 대출 한도 상향 등 |
| 전세보증보험 가입 | 요건 충족 시 가능 | 적발 시 보증 취소 위험 | 금융사기 해당 우려로 가입 불가 |
| 법적 보호 범위 | 실제 보증금 전액 보호 가능 | 계약서상 낮은 금액만 보호 | 실제 송금 금액 범위로 제한 |
| 과태료 위험 | 없음 | 허위 신고로 처분 대상 | 허위 신고로 처분 대상 |
| 세무조사 가능성 | 없음 | 자금 출처 조사 가능성 높음 | 자금 출처 조사 가능성 높음 |
계약 전 위험 신호 체크리스트
- [ ] 계약 직전 임대인이나 중개인이 "세금 문제 때문에 계약서를 두 장 쓰자"고 제안하는가
- [ ] 계약서 보증금 액수와 실제 송금 금액이 다른가
- [ ] 차액을 '컨설팅 비용', '인테리어 지원금', '현금 반환' 등 다른 명목으로 포장해 거래하자고 유도하는가
- [ ] "보증보험 가입 시에만 실제 계약서를 쓰고 신고는 다운계약서로 하자"고 제안하는가
- [ ] 실제 가치보다 부풀린 금액으로 계약서를 작성해 전세자금대출을 더 받으라고 권유하는가
실무 사례 또는 예시
다운계약 제안을 거절하고 자산을 지킨 임차인 B씨 사례
상황
임차인 B씨는 보증금 2억 원의 준신축 빌라 전세 매물을 찾아 가계약을 진행하려 했습니다. 임대인은 갑자기 "소득세율 구간을 낮춰야 하니 계약서에는 보증금을 1억 5천만 원으로 낮춰 적자"고 제안했습니다. 차액 5천만 원은 현금으로 직접 전달받고, 이에 대한 차액 반환 각서를 공증까지 서주겠다고 회유했습니다. 중개인도 "요즘 흔한 방식이고 공증까지 받으면 안전하다"며 계약을 재촉했습니다.
확인 및 판단
B씨는 계약 전 HUG 보증 요건을 직접 확인했습니다. 보증기관은 이중 계약이나 허위 계약서 제출을 엄격히 금지하며, 추후 적발 시 보증이 취소될 수 있다는 사실을 확인했습니다. 또한 경매가 진행될 경우 확정일자를 받은 1억 5천만 원까지만 법적 보호를 받을 수 있고, 별도 작성한 각서는 경매 절차에서 우선변제 효력이 없다는 점도 알게 됐습니다.
결과
B씨는 "실제 거래 금액인 2억 원으로 정식 계약서를 작성하지 않으면 계약을 진행할 수 없다"고 통보했습니다. 임대인이 이를 거절하자 가계약금을 돌려받고 해당 매물을 포기했습니다. 이후 실거래가와 일치하는 다른 매물을 찾아 정상적으로 전세계약을 맺고 전세보증보험에 가입했습니다. 보증금 5천만 원을 잃거나 보증보험이 취소될 뻔한 위험을 사전에 피한 사례입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인의 요구로 어쩔 수 없이 다운계약서를 쓰고 차액에 대해 이행각서를 받았습니다. 이 각서는 법적 효력이 없나요?
개인 간 작성한 각서나 공증 서류는 임대인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 민사상 채권의 근거는 될 수 있습니다. 하지만 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 받은 계약서를 기준으로 작동합니다. 집이 경매에 넘어가 선순위 권리자들과 배당 경쟁을 할 때 각서에 적힌 차액은 법원으로부터 우선배당을 받을 수 없습니다. 보증보험사도 이를 허위 계약으로 판단해 보증 이행을 거절할 수 있으므로 매우 위험한 방식입니다. 구체적인 법적 효력 판단은 변호사 등 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
Q2. 업계약서를 작성해서 전세대출을 실제 보증금보다 많이 받는 것이 왜 문제가 되나요?
이는 금융사기 및 주택임대차원칙 위반에 해당할 수 있습니다. 은행과 보증기관은 계약서상 보증금을 기준으로 대출 및 보증 한도를 산정하는데, 실제보다 부풀린 계약서로 대출을 신청하면 금융기관을 기망해 자금을 편취한 것으로 간주되어 대출금 즉시 회수, 금융거래 제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 사안에 따라 형사처벌 대상이 될 수도 있으므로 절대 응해서는 안 됩니다.
Q3. 이미 중개인의 권유로 다운계약서를 작성하고 거주 중입니다. 지금이라도 피해를 막을 방법이 있나요?
가장 안전한 방법은 임대인과 합의해 실제 보증금 액수로 작성된 수정 임대차계약서를 다시 작성하는 것입니다. 새 계약서로 주택 임대차 신고를 정정하고 확정일자를 다시 받아두어야 합니다. 임대인이 협조하지 않거나 분쟁 조짐이 보인다면 실제 송금 내역, 이중 계약을 권유받은 대화 녹취나 문자메시지 등 입증 자료를 확보한 뒤 법률구조공단이나 변호사 등 전문가의 조력을 받아 계약 정상화나 해지를 검토해야 합니다.
용어 설명
- 다운계약서: 세금 부담을 줄이기 위해 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 작성하는 허위 계약서입니다.
- 업계약서: 대출 한도를 늘리거나 추후 매도 시 양도세를 줄이기 위해 실제 거래 가격보다 높은 금액으로 작성하는 허위 계약서입니다.
- 대항력: 임차인이 제3자(새로운 집주인 등)에게 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있는 법적 권리로, 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 효력이 발생합니다.
- 우선변제권: 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받아 임차주택이 경매·공매될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.
- 주택 임대차 신고제: 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 공동으로 임대 기간, 보증금 등 계약 내용을 관할 지자체에 신고하도록 한 제도입니다.
마무리
전세계약서는 보증금을 지켜주는 사실상 유일한 법적 방패입니다. 임대인의 세금을 줄여주기 위해서든, 대출 한도를 조금 더 늘리기 위해서든 허위 계약서에 서명하는 순간 대항력, 우선변제권, 전세보증보험 같은 보호 장치가 모두 무력화될 위험이 있습니다.
계약 전 과정에서 투명성과 일관성을 유지하는 것이 위험을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 계약 조건이나 특약사항에 미심쩍은 부분이 있다면 서명을 미루고, HUG나 공인중개사협회, 변호사·세무사 등 전문가의 자문을 거쳐 계약의 안전성을 재검증한 뒤 진행하시기 바랍니다.
