TL;DR
임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청했다면, 그 과정에서 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항이 근거입니다. 이 글에서는 청구 가능한 비용의 범위를 정리하고, 서류 준비부터 내용증명 발송, 지급명령 신청까지 이어지는 실무 절차를 살펴봅니다. 구체적인 사안 판단은 법무사나 변호사 상담을 통해 확인하시길 권합니다.
핵심 개념
임차권등기명령은 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력(집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리)과 우선변제권(집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 권리)을 유지할 수 있도록, 법원의 명령을 받아 등기부에 기록하는 제도입니다.
이 절차를 밟는 과정에서 송달료, 인지대, 등록면허세 등 여러 비용이 발생합니다. 임차인의 잘못으로 생긴 지출이 아니므로, 법령은 이를 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
법적 근거: 주택임대차보호법 제3조의3 제8항
"임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기에 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다."
국가법령정보센터에서 주택임대차보호법을 검색하면 해당 조항을 바로 확인할 수 있습니다. 법률에 명시된 권리이므로 집주인이 상환을 거부할 근거는 없습니다.
동시이행 관계가 아니라는 점
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다592 판결에 따르면, 임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행돼야 하는 선이행 의무입니다. 즉 "등기를 먼저 지워주면 돈을 주겠다"는 요구는 법적으로 성립하지 않습니다. 보증금을 먼저 돌려받은 뒤 등기를 해제하는 순서가 맞고, 등기 설정 및 해제에 든 비용도 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 개별 사안의 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 다툼이 예상되면 법률 전문가와 상의하는 편이 안전합니다.
단계별 실행 가이드
임차권등기명령 비용을 임대인에게 청구하는 과정은 대략 아래 순서로 진행됩니다. 대한법률구조공단의 실무 서식을 참고하면 도움이 됩니다.
1단계: 영수증과 증빙 서류 수집
임차권등기명령 신청 과정에서 지출한 내역의 영수증을 먼저 모아야 합니다. 법원 전자소송 사이트나 은행 납부 내역에서 아래 서류를 출력합니다.
- 송달료 및 인지대 납부서: 법원 서류 제출·송달에 지불한 비용 영수증
- 등록면허세 및 지방교육세 영수필통지서: 위택스(WETAX) 등에서 납부한 세금 영수증
- 등기신청수수료 납부 영수증: 대법원 인터넷등기소에서 등기 신청 시 낸 수수료 영수증
- 기타 증빙: 등기사항전부증명서 발급 비용, 법무사·변호사를 선임한 경우 수수료 영수증과 세금계산서
2단계: 서식 확인과 내용증명 작성
대한법률구조공단 홈페이지에서 관련 서식을 내려받아 활용할 수 있습니다.
- 대한법률구조공단 홈페이지(klac.or.kr) 접속
- '법률정보' → '법률서식' 메뉴 이동
- '임차권등기 비용' 또는 '내용증명'으로 검색
- '임차권등기 관련 비용 청구 내용증명' 또는 '최고서' 양식 확인
- 인적 사항, 금액, 입금 계좌번호를 기재하고 영수증 사본을 첨부해 우체국에서 내용증명으로 발송
내용증명에는 "주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 근거해 임차권등기 신청 비용 총 OOO원을 청구하며, 지정 기일까지 지급하지 않을 경우 지급명령 등 법적 절차를 진행하고 그 과정에서 발생하는 비용도 함께 청구될 수 있다"는 내용을 명시해두는 것이 좋습니다.
3단계: 임대인이 거부할 경우 지급명령 신청
내용증명을 보냈는데도 임대인이 응하지 않는다면 지급명령(독촉절차)을 신청하는 방법이 있습니다. 소송보다 절차가 간단하고 비용도 적게 듭니다.
- 대한민국 법원 전자소송(ecourt.scourt.go.kr) 접속 후 로그인
- '서류제출' → '민사서류' → '지급명령신청서' 선택
- 채권자(본인)와 채무자(임대인) 정보 입력. 임대인 주소는 임차권등기명령 결정문에 기재된 주소를 사용
- 청구취지 작성: "채무자는 채권자에게 금 OOO원 및 이에 대한 지급명령 정본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 독촉절차 비용은 채무자가 부담한다" 형식으로 기재
- 청구원인 작성: 임대차 계약 종료, 보증금 미반환에 따른 임차권등기 경료 사실, 지출 비용 내역과 법적 근거를 순서대로 기술
- 첨부서류 제출: 영수증, 임차권등기가 기재된 등기부등본, 발송한 내용증명 사본
지급명령 신청서 작성이나 청구 금액 산정이 애매한 경우 법무사 또는 대한법률구조공단 상담을 통해 확인받는 것을 권합니다.
비교/체크리스트
청구 가능한 비용과 다툼의 소지가 있는 비용을 구분해두면 나중에 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
| 구분 | 청구 가능 여부 | 세부 항목 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 법정 필수 비용 | 가능 | 인지대, 송달료, 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료 | 납부 영수증 증빙 필수 |
| 대리인 수수료 | 조건부 가능 | 법무사 수수료, 변호사 보수 | 변호사보수의 소송비용산입에 관한 규칙, 법무사 보수 기준표 범위 내에서만 인정. 과도한 수수료는 감액될 수 있음 |
| 개인적 지출 | 불가능 | 교통비, 개인 시간 비용, 우편 발송 부대 물품 등 | 법원 절차와 직접 관련 없는 간접 비용은 제외 |
| 등기 말소 비용 | 가능 | 보증금 반환 후 등기를 지우는 데 든 비용 | 임대인의 채무불이행에서 비롯된 것이므로 청구 범위에 포함 |
실무 사례 또는 예시
임차인 김 씨는 전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못해 직접 법원에 임차권등기명령을 신청했습니다. 한 달 후 보증금은 돌려받았지만, 집주인은 "등기를 지워주지 않으면 등기 설정 비용을 줄 수 없다"며 버텼습니다. 등록면허세 영수증도 분실한 상태였습니다.
김 씨는 앞서 언급한 대법원 판례를 근거로 보증금 반환이 선이행 의무임을 다시 고지했습니다. 분실한 등록면허세 영수증은 위택스 납부 결과 조회 메뉴에서 재발급받았고, 송달료와 인지대는 전자소송 사이트에서 납부 내역 증명서로 출력했습니다.
이후 대한법률구조공단의 '임차권등기비용 청구 최고서' 서식을 작성해 영수증을 첨부하고 내용증명으로 발송했습니다. 내용증명에는 "비용을 지급하지 않아 지급명령 등 법적 절차로 이어질 경우, 그에 따른 독촉절차 비용(송달료 등 약 10만 원 상당)도 추가로 청구될 수 있다"는 문구를 넣었습니다.
내용증명을 받은 임대인은 일주일 만에 등기 설정 비용과 이후 발생할 말소 비용까지 포함해 전액을 송금했고, 김 씨는 이를 확인한 뒤 임차권등기 해제 서류를 접수했습니다. 다만 이는 개별 사례이며, 임대인의 대응이나 협의 결과는 사안마다 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임차권등기 결정이 나기 전에 집을 비워도 비용 청구가 가능한가요?
임차권등기명령은 신청 후 법원 결정이 내려지고, 실제로 등기부등본에 임차권이 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 기입 전에 주민등록을 옮기거나 점유를 상실하면 대항력이 끊길 수 있고, 이 경우 임차권등기 자체의 효력과 비용 청구권 행사에도 문제가 생길 수 있습니다. 등기 기입 여부를 반드시 확인한 후 움직이는 것이 안전합니다.
Q2. 법무사를 통해 진행했는데 대행 수수료도 집주인에게 전액 받아낼 수 있나요?
대리인을 선임해 발생한 비용도 원칙적으로 청구 대상에 포함됩니다. 다만 그 금액이 관련 규칙이나 대한법무사협회 보수 기준표를 초과하는 수준이라면 일부 감액될 수 있습니다. 통상적인 범위를 넘는 고액 수수료는 전액 인정받기 어려울 수 있으므로, 진행 전 표준 보수 기준을 확인해두는 편이 좋습니다.
Q3. 임대인이 비용을 주지 않고 버티면 어떻게 해야 하나요?
내용증명과 지급명령 결정에도 불구하고 임대인이 응하지 않는다면, 확정된 지급명령 정본으로 임대인 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 은행 계좌를 압류하거나, 해당 주택이 경매에 넘어간 경우 배당 요구를 하는 방법이 있습니다. 청구 금액이 소액(대체로 10만~30만 원 선)이라 부동산 경매까지 가는 것은 실익이 크지 않을 수 있지만, 채권압류 및 추심명령은 적은 비용으로도 실효성 있는 압박 수단이 될 수 있습니다.
용어 설명
- 임차권등기명령: 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원 명령을 받아 등기부에 임차권을 기록하는 제도. 이사 후에도 대항력을 유지시켜 줍니다.
- 송달료: 법원이 소송 당사자에게 서류를 우편으로 보내는 데 드는 행정 비용입니다.
- 인지대: 법원 소송이나 신청 절차 이용 시 법률에 따라 국가에 납부하는 수수료 성격의 세금입니다.
- 지급명령: 법원이 채권자 신청에 따라 서면 심사만으로 채무자에게 지급을 명하는 간이 독촉 절차입니다. 소송보다 기간이 짧고 비용이 적게 듭니다.
- 내용증명: 우체국이 발송 사실, 배달 날짜, 편지 내용을 공식적으로 증명해주는 제도입니다. 법적 강제력은 없지만 증거 확보와 심리적 압박 수단으로 쓰입니다.
마무리
임차권등기명령에 든 비용을 청구하는 것은 임차인의 정당한 법적 권리입니다. 불필요한 감정싸움을 줄이려면 법적 근거를 명시한 서식과 정확한 영수증을 함께 제시하는 편이 효과적입니다.
대한법률구조공단의 법률서식과 법원 전자소송 시스템을 활용하면 전문가 도움 없이도 비용을 정리하고 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 다주택자이거나 신탁 관계가 얽혀 권리관계가 복잡한 경우, 지급명령 실행 단계에서 예상치 못한 어려움이 생길 수 있으므로 대한법률구조공단이나 변호사·법무사와 상담해 대응 방향을 정하는 것을 권합니다.