핵심 요약
- 임대차계약서에 보증금을 실제보다 높게 적고 차액을 돌려받는 이른바 '업계약·페이백' 거래는 대출 사기 혐의와 보증보험 무효화로 이어질 수 있는 위험한 방식입니다.
- 허위 계약이 드러나면 전세대출 즉시 회수, HUG 등 보증기관의 반환보증 거절, 경매 시 실제 입금액과의 차이로 보증금 보호가 어려워지는 문제가 생길 수 있습니다.
- 임대인의 차액 반환 제안은 거절하고, 계약서에는 실제 이체할 보증금만 적어 서류와 금융거래 내역을 일치시키는 것이 핵심 대응법입니다.
핵심 개념
보증금 부풀리기(업계약)와 차액 반환 구조
임대인이 "계약서에는 보증금을 더 높게 적고, 대출이나 보증보험이 승인되면 차액을 돌려주겠다"고 제안하는 경우가 있습니다. 실무에서는 이를 업계약서 작성 또는 페이백 거래라고 부릅니다.
임대인이 이런 제안을 하는 배경은 대체로 두 가지입니다.
- 건물 시세 부풀리기: 계약서상 보증금을 높여 해당 건물의 매매가나 시세를 실제보다 높게 평가받으려는 목적입니다.
- 대출·보증 한도 증대: 전세대출이나 전세보증보험 한도를 실제 보증금보다 크게 늘려 투자 자금을 확보하려는 시도입니다.
법적·제도적 위험성
1. 금융기관 대출 사기 혐의
실제 보증금보다 높은 금액으로 작성한 계약서를 은행에 제출해 전세대출을 받는 행위는 은행을 기망해 대출금을 과다 수령한 것으로 평가되어 형법상 사기죄(제347조) 또는 방조 혐의가 적용될 수 있습니다. 적발 시 기한의 이익 상실로 대출금을 즉시 상환해야 하고, 금융거래상 불이익을 받을 수 있습니다.
2. 전세보증보험 취소 및 이행거절
HUG, HF, SGI서울보증 등 보증기관은 허위 계약이나 사실과 다른 보증금 기재가 확인되면 보증계약을 취소하거나 보증사고 발생 시 이행청구를 거절할 수 있습니다. HUG 전세보증은 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내(선순위채권은 60% 이내)여야 하는데, 계약서 금액을 부풀리면 이 기준을 편법으로 우회하는 셈이 되어 보증 자체가 무효 처리될 위험이 큽니다.
3. 경매 시 권리 인정 문제
해당 주택이 경매로 넘어가 배당이 진행되면 법원은 실제 송금된 금융거래 내역을 확인합니다. 계약서 금액과 실제 입금액이 다르면 통정허위표시로 간주되어 배당에서 제외되거나, 실제 송금액 범위 안에서만 권리가 인정될 수 있습니다.
단계별 실행 가이드
1단계: 다운·업계약 제안 거절
"대출이 더 많이 나온다", "차액을 돌려주니 손해 볼 일 없다"는 구두 제안을 받더라도 즉시 거절하는 것이 좋습니다. 본인이 실제 부담하고 입금할 순수 보증금 액수로만 계약서를 작성해 달라고 명확히 요청합니다.
2단계: 계약서 보증금과 실제 송금 내역 대조
계약서상 계약금·중도금·잔금 합계가 실제 임대인 계좌로 송금할 금액과 정확히 일치하도록 작성합니다. 가계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자(임대인) 명의 계좌로 직접 이체하고, 송금 영수증을 보관해둡니다.
3단계: 주택임대차 신고 및 공적 서류 확인
계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 읍·면·동 주민센터나 부동산거래관리시스템을 통해 실제 거래 조건 그대로 주택임대차 신고를 합니다. 잔금 지급 직전에는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 을구를 재발급받아 근저당권 등 선순위 권리 변동이 없는지 확인합니다.
4단계: 이상 발생 시 전문가 확인
이미 업계약서를 작성했거나 계약 변경을 강요받고 있다면 즉시 계약 이행을 중단하고, 법률구조공단·HUG 상담창구·변호사·법무사 등을 통해 법적 영향과 계약 해제 가능 여부를 확인받아야 합니다.
비교/체크리스트
정상 계약 vs 보증금 부풀리기(업계약)
| 구분 | 정상 임대차 계약 | 보증금 부풀리기(업계약 + 차액 반환) |
|---|---|---|
| 계약서 보증금 | 실제 지급 금액과 일치 | 실제 지급액보다 높게 기재 |
| 대출 신청 | 실제 보증금 기준 신청 | 부풀려진 금액 기준 과다 신청 |
| 보증보험 안전성 | 정상 심사 및 이행 가능 | 허위 계약 적발 시 보증 취소·거절 |
| 법적 리스크 | 관계 법령 준수 | 금융사기 공범 혐의, 형사처벌 가능성 |
| 경매 진행 시 | 송금액과 서류 일치로 권리 보호 | 입금 내역 불일치로 권리 부인 가능성 |
계약 전 점검 체크리스트
- [ ] 계약서 보증금 총액이 실제 이체할 금액과 정확히 일치하는가
- [ ] '차액 반환', '페이백', '대출 실행 후 현금 지급' 등 구두 약속이나 별도 비밀 약정서 작성을 요구받지 않았는가
- [ ] 전세보증금 반환보증 가입 요건(예: HUG 기준 보증금+선순위채권이 주택가격의 90% 이내)을 확인했는가
- [ ] 잔금 송금 계좌가 등기부등본상 소유자 계좌와 일치하는가
실무 사례 또는 예시
상황
임차인 A씨는 다세대주택 전세를 알아보던 중 임대인 B씨로부터 다음 제안을 받았습니다.
"실제 전세 보증금은 1억 8천만 원이지만, 계약서에는 2억 원으로 적읍시다. 대출이 2억 원 기준으로 나오면 차액 2천만 원은 잔금 당일 돌려주겠습니다."
확인
A씨는 계약 전 금융기관 상담과 HUG 등 공적 안내를 통해 위험을 점검했습니다.
- 은행 상담에서, 계약서 금액과 실제 이체 내역이 다르면 대출금 전액 회수 조치가 이뤄지고 금융사기 혐의로 조사받을 수 있다는 안내를 받았습니다.
- HUG 안내를 통해, 허위 계약서 제출이 확인되면 보증이 무효 처리되어 추후 보증금을 돌려받지 못해도 보증기관의 도움을 받을 수 없다는 점을 확인했습니다.
판단
A씨는 차액 반환 약속이 법적으로 보호받기 어렵고 본인이 대출 사기 위험에 노출될 수 있다고 판단해 B씨의 제안을 거절했습니다.
결과
A씨는 해당 매물 계약을 진행하지 않고, 보증금과 이체 금액이 정확히 일치하는 매물을 찾아 전세계약을 체결했습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 "특약에 차액 2천만 원을 돌려준다고 적어줄 테니 안심하라"고 하는데 괜찮나요?
별도 특약이나 약정서를 작성해도 위험이 사라지지는 않습니다. 금융기관이나 보증기관에 제출하는 계약서와 실제 거래 조건이 다르면 그 특약 자체가 통정허위표시로 평가되거나 사기 행위의 증거로 쓰일 수 있습니다. 서류상 금액과 실제 송금액을 다르게 만드는 거래는 피하는 것이 안전합니다.
Q2. 대출 한도를 늘리기 위해 집주인과 합의해서 보증금을 높게 적는 것도 불법인가요?
임대인과 임차인이 합의했더라도, 실제 거래 가액과 다른 계약서를 금융기관에 제출해 대출금을 수령하면 금융기관을 기망한 것으로 평가될 수 있습니다. 민사상 대출 취소·회수 사유가 될 뿐 아니라 형사상 사기죄 혐의까지 적용될 수 있어 진행해서는 안 됩니다.
Q3. 이미 업계약서를 작성하고 잔금까지 치른 상태라면 어떻게 해야 하나요?
허위 계약 사실이 적발될 경우 대출 회수, 보증 취소 등 불이익이 크므로, 가급적 빨리 변호사·법무사 등 법률 전문가나 관련 기관에 문의해 실제 금액으로 재작성하거나 대출금 일부를 상환하는 등 계약 변경이 가능한지 상담받는 것이 좋습니다.
용어 설명
- 업계약서: 실제 거래 금액보다 높은 금액을 기재해 작성한 허위 계약서입니다.
- 통정허위표시: 상대방과 합의해 진의가 아닌 허위 의사표시를 하는 것으로, 민법 제108조에 따라 원칙적으로 무효입니다.
- 우선변제권: 임차인이 주택 인도와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았을 때, 경매·공매 시 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
- HUG 전세보증금 반환보증: 임대차계약 종료 후 임대인이 반환해야 할 전세보증금을 주택도시보증공사가 대신 책임지는 보증 상품입니다. 가입 요건은 계약 시점에 따라 달라질 수 있으므로 HUG 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인해야 합니다.
마무리
부동산 직거래나 전세계약 과정에서 임대인이 제시하는 "보증금을 올려 적고 차액을 돌려주겠다"는 제안은 임차인을 보호해주는 장치가 아니라 법적·재정적 위험을 떠안기는 구조입니다.
안전한 계약의 기본 원칙은 계약서 금액, 실제 송금 금액, 대출·보증 신청 금액을 동일하게 유지하는 것입니다. 서류상 수치와 실제 금융거래를 일치시키는 것이 전세사기와 권리 침해로부터 보증금을 지키는 가장 확실한 출발점입니다. 계약 과정에서 해석이 어렵거나 권리관계가 불확실한 부분이 있다면 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문 자격사의 검토를 거쳐 진행하시기 바랍니다.
