부동산 직거래 합의 후 계약서 작성만 공인중개사에게 의뢰할 때, 적정 대필료 수준과 중개사의 날인·보증 책임 범위

TL;DR

• 적정 대필료 수준은 임대차(전월세) 계약 5만~10만 원, 매매 계약 10만~20만 원 선이 일반적입니다. 다만 지역과 부동산에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
• 단순히 계약서만 대신 작성해주는 '대필'의 경우, 중개사는 계약 사고에 대해 법적 배상 책임을 지지 않는 것이 원칙입니다.
• 중개사의 책임 보장(공제증서 발급 및 날인)을 원한다면 대필이 아닌 정식 중개 계약으로 전환하고, 그에 맞는 중개보수를 지불해야 합니다. 대출이나 보증보험이 걸린 거래라면 계약 전 반드시 금융기관과 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

핵심 개념

계약서 대필이란?

부동산 직거래에서 임대인(매도인)과 임차인(매수인)이 가격과 조건에 이미 합의한 뒤, 계약서 작성 단계만 공인중개사에게 맡기는 방식입니다. 당사자끼리 임의로 쓴 계약서보다 서식의 공신력이 높고, 계약 당일 생길 수 있는 감정적 마찰을 줄일 수 있어 실수요자들이 종종 활용합니다.

대필과 정식 중개의 차이

공인중개사법상 공인중개사의 배상 책임은 '직접 중개한 대상물'에 한해 적용됩니다. 당사자끼리 합의한 내용을 받아 적기만 하는 대필은 중개 행위로 보지 않기 때문에, 원칙적으로 사고 책임이 중개사에게 돌아가지 않습니다. 중개사가 계약서에 서명·날인하고 '중개대상물 확인·설명서'와 '공제증서'를 교부해야 비로소 법적 책임 관계가 성립합니다. 이 차이를 모르고 대필을 정식 중개로 착각하는 경우가 실제로 적지 않습니다.

단계별 실행 가이드

1단계: 거래 조건 최종 합의

대필을 의뢰하기 전 당사자끼리 거래 금액(보증금, 월세, 매매가), 계약금·잔금 일정, 입주 가능일, 특약 사항(반려동물, 옵션 수리 책임 등)을 명확히 정리해두어야 합니다. 현장에서 이견이 생기면 대필 자체가 무산될 수 있습니다.

2단계: 대필 가능 중개업소 탐색 및 비용 조율

모든 공인중개업소가 대필을 수락하지는 않습니다. 사고 부담은 있는데 수수료는 낮기 때문입니다. 매물 인근 중개업소에 먼저 전화로 문의하는 것이 효율적입니다. "직거래로 조건은 합의됐고, 계약서 대필이 가능한지, 비용은 얼마인지, 날인과 공제증서 발급도 포함되는지"를 구체적으로 물어보시기 바랍니다. 날인과 공제증서까지 요구하면 단순 대필료보다 높은, 법정 중개보수에 준하는 금액을 요구받을 수 있습니다.

3단계: 필요 서류 준비

• 임대인(매도인): 신분증, 등기필증(필요시), 계좌번호
• 임차인(매수인): 신분증, 계약금 이체용 뱅킹 앱(이체 한도 사전 증액 권장)
• 공통: 등기사항증명서와 건축물대장. 통상 중개업소에서 당일 열람하지만, 미리 발급받아 대조해두면 더 안전합니다.

4단계: 계약서 작성 및 책임 범위 확인

작성된 계약서 하단 인적사항란을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 공인중개사의 인적사항과 개설등록번호가 기재되어 있는지, 아니면 단순히 '작성자'나 '입회인'으로만 표기되어 있는지 확인해야 합니다. 직인과 서명 없이 입회인으로만 표시되어 있다면, 이후 등기부상 권리관계나 매물 하자 문제가 생겨도 해당 중개사에게 책임을 묻기 어렵습니다.

5단계: 대필료 지급 및 증빙 수령

계약서 작성 완료 후 합의한 대필료를 지급합니다. 대필료는 현금영수증 발행 대상이므로 발급을 요청해 지출 증빙을 남겨두는 것이 좋습니다.

비교/체크리스트

실무 사례 또는 예시

전세 직거래 후 대필 계약서를 작성한 사례

상황
직장인 A씨는 SNS 직거래 플랫폼에서 마음에 드는 전세 매물을 찾아 임대인과 보증금 1억 5천만 원에 합의했습니다. 안전을 위해 인근 공인중개업소에서 10만 원을 내고 계약서 대필을 진행했는데, 중개사는 신분증을 확인하고 계약서를 출력해주었을 뿐 중개사란에 서명·날인은 하지 않고 '입회인'으로만 이름을 올렸습니다.

문제 발생
A씨가 전세대출을 신청하려 은행을 찾았으나, 담당자로부터 "공인중개사의 서명·직인이 날인되고 공제증서가 첨부된 계약서가 아니면 대출 실행이 어렵다"는 안내를 받았습니다.

결과
A씨는 대필을 진행했던 중개업소에 날인을 요청했지만, 중개사는 "직접 권리분석을 하거나 중개한 매물이 아니라 책임 소지가 있어 날인해줄 수 없다"고 거절했습니다. 날인을 받으려면 정식 중개 절차에 준하는 분석을 다시 거쳐야 하고, 추가 수수료도 필요하다는 입장이었습니다.

시사점
전세대출이나 보증보험 가입이 필요한 임차인이라면 계약 전 금융기관에 '대필 계약서로도 대출이나 보증 가입이 가능한지'를 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 정식 날인이 필요한 상황이라면 처음부터 중개사와 수수료를 협의해 '날인 및 공제증서 발급 조건'으로 계약을 진행하는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 단순 대필 계약서로도 확정일자를 받거나 전입신고를 할 수 있나요?

가능합니다. 전입신고와 확정일자 부여는 계약서 작성 주체(직거래, 대필, 중개)와 무관하게, 서명 또는 날인이 명확하고 계약 기간·보증금 등 필수 정보가 올바르게 기재되어 있으면 주민센터 등에서 정상 처리됩니다.

Q2. 중개사가 '입회인'으로 도장을 찍었는데 보증금 사고 시 배상을 청구할 수 있나요?

대체로 어렵습니다. 입회인 자격으로 서명·날인한 공인중개사에게는 공인중개사법상 손해배상 책임을 묻기 힘든 경우가 많습니다. 입회인은 계약 체결 과정을 지켜본 증인일 뿐, 권리관계를 분석·설명할 의무를 지는 '중개업자'가 아니기 때문입니다. 다만 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 분쟁 시 변호사 등 전문가 상담을 권합니다.

Q3. 은행 전세대출을 받으려면 반드시 공인중개사의 직인이 찍힌 계약서가 필요한가요?

일반적으로 시중은행의 전세자금대출 상품은 전세사기 방지 차원에서 공인중개사가 작성·날인한 계약서(공제증서 첨부)를 요구하는 경우가 많습니다. 다만 금융기관이나 상품에 따라 예외가 있을 수 있으므로, 계약 전 해당 은행에 직접 확인하는 것이 정확합니다.

Q4. 대필료 기준은 법적으로 정해져 있나요?

아닙니다. 대필료는 공인중개사법상 법정 중개보수 요율표의 적용을 받지 않는 별도의 합의 수수료 성격입니다. 중개업소마다 요구 금액이 다를 수 있으니 계약 작성 전 미리 협의해두는 것이 좋습니다.

용어 설명

• 대필료: 공인중개사가 매물 소개나 권리분석 없이, 당사자들이 합의한 내용대로 계약서 문서만 작성해주고 받는 비용.
• 공제증서: 공인중개사의 중개 과실로 의뢰인이 재산상 손해를 입었을 때, 한국공인중개사협회나 보증보험사가 한도 내에서 배상을 보증하는 증서.
• 입회인: 계약 체결 현장에 동석해 계약 성립 사실을 증명하는 제3자. 법적 중개 책임은 부담하지 않음.
• 중개대상물 확인·설명서: 공인중개사가 대상물의 권리관계, 토지이용계획, 시설물 상태 등을 확인해 거래 당사자에게 설명·교부하는 서류.

마무리

부동산 직거래 후 진행하는 계약서 대필은 저렴한 비용으로 정돈된 계약서를 확보할 수 있는 방법이지만, 비용이 낮은 만큼 중개사의 책임 범위도 제한적이라는 점을 분명히 인지해야 합니다.

대필 계약을 진행할 때는 다음을 참고하시기 바랍니다.

1. 서류 검증은 스스로 챙기기: 대필 중개사는 등기부 분석이나 소유주 본인 확인을 정식으로 보증하지 않으므로, 계약 당일 등기사항증명서의 을구(융자 확인)와 신분증 확인은 직접 재확인하는 것이 안전합니다.
2. 대출 요건 사전 확인: 대출 실행이 필요한 거래라면 계약 전 은행을 방문해 대필 계약서로 심사가 가능한지 미리 확인해두시기 바랍니다.
3. 필요시 전문가 자문 활용: 권리관계가 복잡하거나 보증금 규모가 크다면, 협의 수수료를 지불하더라도 정식 중개로 전환하거나 변호사·법무사의 권리 검토를 추가하는 것을 권장합니다. 최종 판단은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 확인을 거치는 것이 바람직합니다.