보증금 변동 없이 월세만 조정할 때 재계약서 작성 조항

핵심 요약

• 보증금 변동 없이 월세만 조정할 때는 기존 계약서를 파기하지 말고, 변경계약서를 작성하거나 특약사항을 추가해 기존 계약서와 함께 보관하는 것이 안전하다.
• 보증금이 그대로이므로 기존에 취득한 대항력과 우선변제권(확정일자 효력)은 그대로 유지된다.
• 계약 연장 시 계약갱신청구권 행사인지 상호 합의에 의한 재계약인지를 특약에 명확히 기록해야 향후 갱신권 잔여 횟수 분쟁을 방지할 수 있다.
• 월세 인상 조율 시 주택임대차보호법상 5% 인상 상한이 적용되는 상황인지 확인하고, 작성 전 임대차 신고 대상 여부 및 지자체 상담 창구를 활용해 검증할 것을 권한다.

핵심 개념

대항력과 우선변제권의 연계성

전월세 계약에서 임차인의 보증금을 보호하는 핵심 장치는 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 우선변제권(대항력+확정일자)이다. 보증금 금액 변동 없이 월세(차임)만 조정되는 경우 보증금 자체의 담보 범위는 변하지 않으므로, 기존 계약서에 받아둔 확정일자 효력은 기존 보증금 전액에 대해 그대로 유지된다. 이때 기존 계약서를 버리고 신규 계약서를 재작성하면 과거 취득했던 대항력과 우선변제권의 순위 입증이 어려워질 수 있으므로, 기존 계약서 원본은 반드시 보관해야 한다.

갱신 유형의 구분: 갱신청구권 행사 vs 합의 재계약

월세를 조정하며 계약을 연장할 때 자주 발생하는 갈등은 계약갱신청구권 사용 여부를 둘러싼 것이다.

• 계약갱신청구권 행사: 임차인이 법적 권리를 사용해 갱신하는 것으로, 차임 증액은 기존 월세의 5% 이내로 제한된다. 또한 임차인은 거주 중 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항). 참고로 이 해지 통지권은 묵시적 갱신의 경우에도 동일하게 인정된다(같은 법 제6조의2).
• 상호 합의 재계약: 갱신청구권을 쓰지 않고 양측이 조건을 재협의해 체결하는 일반 재계약이다. 이 경우 임차인에게는 추후 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있는 기회가 남는다.

계약서에 이 구분을 특약으로 명시하지 않으면, 이후 퇴거 시점이나 다음 갱신 시점에 갱신청구권 사용 여부를 두고 임대인·임차인 간 견해차가 생길 수 있다.

차임 증액 상한선(5%) 적용 여부

계약갱신청구권을 행사하여 재계약하거나 임대차 기간 중 차임을 증액할 때는 기존 차임의 5%를 초과해 증액할 수 없다. 다만 갱신청구권을 쓰지 않는 자율적 합의 재계약이라도 등록임대주택이거나 지자체 조례·규정에 따라 별도 제한을 받을 수 있다. 조정된 월세가 법적 범위 내인지는 사전에 지자체 전월세 지원센터나 국가법령정보센터에서 최신 기준을 확인하는 것이 안전하다.

단계별 실행 가이드

1단계: 월세 조정금액 및 갱신 방식 합의

1. 임대인과 조정할 월세 금액 및 적용 시작일을 구체적으로 협의한다.
2. 이번 조정이 계약갱신청구권 행사인지 일반 합의 재계약인지를 문자, 메일 등 기록으로 남긴다.
3. 갱신청구권을 사용하는 경우, 증액 금액이 법적 상한(5%)을 초과하지 않는지 직접 계산해 검증한다.

2단계: 계약서 양식 선택 및 원본 준비

1. 기존 계약서 원본을 준비한다. 확정일자 도장과 작성일자는 보증금 변동이 없더라도 권리 확보의 핵심 증거다.
2. 새로 작성할 서류는 신규 계약서가 아니라 임대차 변경계약서(또는 부속합의서) 형식으로 작성한다.
3. 표준임대차계약서 양식을 쓰더라도 상단에 '변경계약서'임을 표시하고, 보증금 조건은 동일함을 명시한다.

3단계: 핵심 특약 조항 작성

변경계약서 특약란에 아래 내용을 명확히 기술한다.

• 보증금 동일 유지 명시: "본 계약은 20XX년 X월 X일 체결한 기존 임대차계약의 임차보증금(OO원)을 동일하게 유지하며, 월 차임만 변경하는 조건이다."
• 월세 변경 내역 및 지급일: "월 차임은 기존 OO원에서 OO원으로 변경하며, 매월 OO일에 임대인 지정 계좌로 입금한다. (적용 시작일: 20XX년 X월 X일)"
• 권리 효력 유지 및 계약서 보관: "기존 계약서의 대항력 및 우선변제권 효력은 본 변경계약 체결 후에도 변함없이 유지되며, 기존 임대차계약서 원본은 본 변경계약서와 함께 보관한다."
• 갱신 여부 명시: "본 변경계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신계약임(또는 상호 합의에 의한 일반 재계약임)을 확인한다."

4단계: 서명·날인 및 임대차 신고 확인

1. 임대인과 임차인이 직접 만나거나 전자계약 시스템을 통해 변경계약서에 서명 또는 날인한다.
2. 주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 대상 기준에 해당하는지 확인하고, 해당된다면 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템을 통해 변경 신고를 진행한다.

비교/체크리스트

실무 사례 또는 예시

시나리오: 보증금 5,000만 원, 월세 60만 원에서 63만 원으로 조정하는 경우

상황
서울 소재 빌라에 거주 중인 임차인 A씨는 만기를 3개월 앞두고 임대인 B씨로부터 "보증금은 5,000만 원 그대로 두고, 월세를 60만 원에서 63만 원으로 올리는 조건으로 2년 더 연장하자"는 제안을 받았다. A씨는 계약갱신청구권을 사용해 연장하기로 합의했다.

확인 사항
- 기존 보증금: 5,000만 원(변동 없음)
- 기존 월세 60만 원 → 변경 월세 63만 원(증액 3만 원, 5% 상한 이내)
- 갱신 유형: 계약갱신청구권 행사

판단
A씨는 보증금이 그대로이므로 신규 계약서를 작성해 확정일자를 새로 받을 필요는 없다고 판단했다. 대신 기존 계약서의 우선변제권을 보존하기 위해 원본은 그대로 두고, 임대차 변경계약서 1부를 추가로 작성하기로 했다.

작성된 특약 문구 예시

[특약사항]
1. 본 계약은 2023년 3월 1일자 기존 임대차계약(보증금 50,000,000원, 월세 600,000원)의 보증금 조건을 동일하게 유지하고, 월 차임만 변경하는 조건의 변경계약이다.
2. 월 차임은 2025년 3월 1일부터 기존 600,000원에서 630,000원으로 변경하여 지급하며, 매월 25일 임대인 계좌(OO은행 123-456-789012, 예금주: B)로 입금한다.
3. 본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신계약임을 양 당사자가 확인한다.
4. 기존 임대차계약서의 대항력 및 우선변제권 효력은 계속 유지되며, 기존 계약서 원본은 본 변경계약서와 함께 보관한다.

A씨와 B씨는 위 특약이 담긴 변경계약서에 각각 서명·날인 후 1부씩 보관해 권리 관계를 명확히 정리했다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 보증금은 그대로이고 월세만 올랐는데, 변경계약서에 확정일자를 다시 받아야 하나요?

보증금 금액이 늘어나지 않았다면 기존 계약서에 받아둔 확정일자만으로 보증금 전액에 대한 우선변제권 효력이 유지된다. 월세만 인상된 경우에는 추가로 담보해야 할 보증금 증액분이 없으므로 새로 확정일자를 받을 필요는 없다. 다만 변경 사실을 공식적으로 기록하기 위해 임대차 변경 신고를 진행하는 것은 권장된다.

Q2. 기존 계약서를 버리고 전체 조건을 새로 적은 계약서를 써도 되나요?

권장하지 않는다. 기존 계약서를 폐기하면 입주 당시 전입신고와 확정일자로 확보했던 대항력·우선변제권의 취득 시점(우선순위)을 입증하기 어려워질 수 있다. 전체 내용을 다시 적더라도 기존 계약서 원본은 반드시 함께 묶어 보관해야 선순위 권리를 계속 주장할 수 있다.

Q3. 계약갱신청구권으로 월세를 올려준 뒤 임차인이 중간에 나가고 싶으면 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라, 갱신청구권 행사로 갱신된 임대차라도 임차인은 거주 기간 중 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다. 이는 월세가 조정된 경우에도 동일하게 적용된다.

용어 설명

• 대항력: 임차인이 제3자(집주인이 바뀌는 경우 등)에게도 임대차 관계를 주장하며 계약 기간 동안 거주하고, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있는 권리. 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 생긴다.
• 우선변제권: 임차 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 환가대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리. 대항요건(입주+전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 발생한다.
• 계약갱신청구권: 임차인이 1회에 한해 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장을 요구할 수 있는 권리. 정당한 사유가 없는 한 임대인은 거절할 수 없다.
• 변경계약서(부속합의서): 기존 임대차계약의 핵심 조건(보증금, 임대차 목적물 등)은 그대로 유지하면서 월세 금액, 계약 기간 등 일부 조건만 수정·보완하기 위해 별도로 작성하는 합의 문서.

마무리

보증금 조정 없이 월세 조건만 변경해 계약을 연장할 때는 기존 권리(대항력과 우선변제권)를 손상시키지 않는 서류 작성 방식을 택하는 것이 중요하다. 신규 계약서를 작성하면서 기존 계약서를 버리는 실수를 피하고, 변경계약서 형태로 작성해 기존 계약서 원본과 함께 보관해야 한다.

아울러 이번 월세 조율이 계약갱신청구권에 의한 것인지, 5% 상한 기준을 준수했는지를 특약 조항으로 투명하게 남겨두어야 향후 퇴거 시 발생할 수 있는 분쟁을 줄일 수 있다.

계약서 작성 과정에서 구체적인 권리 관계나 법률 해석에 불확실한 점이 있다면, 서명 전에 등기부등본 확인, 관할 지자체 전월세 지원센터, 또는 변호사·공인중개사 등 전문가의 조언을 받아 검증한 뒤 진행하는 것이 안전하다.