핵심 요약
- 임대차 기간을 연장할 때는 완전히 새 계약서를 쓰기보다, 기존 계약을 바탕으로 한 변경계약서(증액·연장 계약서)를 작성해 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하는 것이 안전합니다.
- 특약란에 "본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사에 의한 계약임"을 명시해 두면, 추후 갱신권 사용 여부를 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 변경계약서를 작성한 뒤에도 기존 계약서는 버리지 말고 함께 보관해야 기존 보증금의 우선변제권 순위가 유지됩니다.
핵심 개념
변경계약서와 신규계약서의 차이
임대차 기간을 연장하면서 기존 계약과의 연속성을 끊고 '신규 계약서'를 작성하면, 이미 확보해 둔 대항력(집주인이 바뀌어도 거주를 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매가 진행돼도 보증금을 먼저 돌려받을 권리)의 기준 시점이 재설정될 소지가 있습니다.
따라서 동일한 임대인·동일한 주택에서 조건만 바뀌는 경우라면, 기존 계약이 유효하게 이어지고 있음을 보여주는 '변경계약서' 형태로 작성하는 편이 안전합니다.
특약사항에 갱신요구권 행사를 명시해야 하는 이유
임차인은 계약갱신요구권을 1회 사용할 수 있고, 이를 행사한 뒤에는 계약 기간 중 언제든 임대인에게 퇴거를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항).
계약서에 "계약갱신요구권 행사"라는 문구가 빠지면, 임대인이 이를 '당사자 간 합의에 의한 재계약'으로 주장할 여지가 생깁니다. 이 경우 임차인이 아직 갱신권을 쓰지 않은 것으로 간주되거나, 중도 해지권 행사가 제한되는 분쟁으로 이어질 수 있어 특약사항 기재가 중요합니다.
단계별 실행 가이드
1단계: 등기부등본 재확인
계약서 작성 전, 인터넷등기소를 통해 등기사항전부증명서를 다시 발급받습니다. 거주 기간 중 임대인이 추가 대출을 받았는지(을구 근저당권 설정 등), 가압류·압류 등 권리 변동이 있었는지 확인합니다. 선순위 채권이 새로 생겼다면 보증금 증액에 신중해야 하며, 필요하면 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
2단계: 변경계약서 양식 작성
표지에 '임대차 변경계약서' 또는 '임대차 재계약서'라고 명시하고 다음을 기재합니다.
1. 기존 계약의 보증금, 월세, 임대 기간
2. 변경되는 보증금(증액분 포함 총액)과 연장되는 임대 기간
3단계: 특약사항 작성
계약서 하단 특약사항에 다음 세 가지를 빠짐없이 기재합니다.
[특약 작성 예시]
1. 본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사에 의해 체결되는 변경계약이다.
2. 임대차 보증금은 기존 2억 원에서 1,000만 원(5% 인상)을 증액하여 총 2억 1,000만 원으로 정하며, 증액분은 202X년 X월 X일 임대인 계좌(○○은행 000-0000-0000, 예금주 ○○○)로 입금한다.
3. 본 변경계약서에 명시되지 않은 기타 조건 및 특약사항은 202X년 X월 X일 자 기존 임대차계약서의 내용을 그대로 유지 및 승계한다.
4단계: 확정일자 및 서류 보관
- 보증금 증액이 없는 경우: 변경계약서만 작성해 기존 계약서와 함께 보관하면 되고, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
- 보증금 증액이 있는 경우: 기존 계약서는 그대로 보관하고, 새로 작성한 변경계약서에만 추가로 확정일자를 받습니다. 증액분에 대해서는 확정일자 부여일 기준으로 우선변제권 순위가 정해집니다. 주민센터 방문이나 인터넷등기소를 통해 신청할 수 있습니다.
비교/체크리스트
계약 방식에 따른 임차인 권리 비교
| 구분 | 계약갱신요구권 행사 변경계약 | 당사자 합의에 의한 재계약(합의갱신) |
|---|---|---|
| 갱신권 차감 여부 | 1회 사용 처리됨 | 사용하지 않음(향후 1회 가능) |
| 임대료 인상 상한 | 기존 보증금의 5% 이내 | 5% 초과 협의 가능 |
| 중도 퇴거권 | 언제든 통지 가능(3개월 후 효력) | 계약 기간 준수 의무 |
| 특약 명시 필요성 | "갱신요구권 행사" 문구 필수 | "합의에 의한 재계약" 문구 권장 |
변경계약서 체결 전 체크리스트
- [ ] 등기부등본 을구에 거주 기간 중 새로 설정된 근저당권이 없는지 확인했는가
- [ ] 특약사항에 '계약갱신요구권 행사' 문구가 포함되었는가
- [ ] 기존 보증금, 증액 금액, 최종 총액이 정확히 구별되어 기재되었는가
- [ ] '기존 계약서의 효력을 승계한다'는 문구가 포함되었는가
- [ ] 기존 계약서 원본을 변경계약서와 함께 보관했는가
실무 사례 또는 예시
서울 마포구 아파트에 전세 보증금 3억 원으로 거주 중인 임차인 A씨는 만기 3개월 전 집주인으로부터 보증금 1,500만 원(5%) 증액 연장을 요청받았고, 계약갱신요구권을 사용해 연장하기로 했습니다.
A씨는 계약서 작성 전 등기부등본을 확인했고, 거주 기간 중 추가된 근저당권이나 가압류는 없었습니다. 집주인은 신규 계약서로 "깔끔하게 새로 쓰자"고 제안했지만, A씨는 기존 보증금에 대한 확정일자 효력이 흔들릴 수 있다는 점을 알고 변경계약서 작성을 요청했습니다.
A씨는 특약사항에 다음과 같이 기재했습니다.
"본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 의한 계약갱신요구권 행사 계약임. 기존 보증금 3억 원에 1,500만 원을 증액하여 총 보증금은 3억 1,500만 원으로 함. 미명시 사항은 기존 계약서를 승계함."
이후 새로 작성한 변경계약서에만 주민센터에서 확정일자를 추가로 받았습니다. 기존 3억 원에 대해서는 기존 순위의 우선변제권을 유지하고, 증액된 1,500만 원은 새 확정일자 부여일 기준으로 순위를 확보해 거주를 안전하게 연장할 수 있었습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약갱신요구권을 사용해 보증금 변동 없이 기간만 연장할 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금 변동 없이 기간만 연장되는 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 기존 계약서의 확정일자 효력이 그대로 유지되며, 오히려 새로 받으면 선순위 권리가 재설정된 것으로 오인될 수 있습니다. 기존 계약서와 변경계약서(또는 합의서)를 함께 보관하면 됩니다.
Q2. 집주인이 '계약갱신요구권 행사' 문구를 빼자고 하는데 응해도 되나요?
권장하지 않습니다. 문구가 빠지면 나중에 임대인이 "합의에 의한 재계약이었다"고 주장하며 갱신권 미사용으로 간주하거나 중도 해지권을 인정하지 않으려 할 수 있습니다. 갱신권을 행사해 연장하는 경우라면 특약란에 근거 문구를 명시해 두는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
Q3. 변경계약서를 작성하고 나면 이전 계약서는 버려도 되나요?
버리면 안 됩니다. 기존 계약서는 최초 보증금에 대한 대항력과 우선변제권의 기준 시점을 증명하는 원본 서류입니다. 변경계약서는 기존 계약서의 존재를 전제로 효력을 가지므로, 두 서류를 함께 묶어 보관해야 합니다.
용어 설명
- 대항력: 임차인이 제3자(새 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리로, 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다.
- 우선변제권: 임차주택이 경매·공매로 매각될 때 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리로, 대항요건과 확정일자를 함께 갖추어야 발생합니다.
- 계약갱신요구권: 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
- 변경계약서: 기존 임대차 계약의 주요 내용 일부(보증금, 기간 등)만 수정해 계약의 연속성을 유지하기 위해 작성하는 서식입니다.
마무리
계약갱신요구권을 행사해 전월세 계약을 연장할 때는 기존 권리를 그대로 유지하는 것이 핵심입니다. 새 계약서를 쓰기보다 기존 계약의 연장임을 밝히는 변경계약서를 작성하고, 특약사항에 갱신요구권 행사 사실을 분명히 적어두는 편이 안전합니다.
권리관계 확인이나 권리 변동 사항 분석이 어렵거나 선순위 근저당 등 권리침해가 의심되는 상황이라면, 계약서 작성 전 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 공인중개사·변호사 등 전문가의 확인을 받아보시길 권합니다.
