TL;DR
- 법정 전환율 상한선: 전세를 월세(또는 반전세)로 전환할 때 적용되는 법정 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 연 2.0%'와 '연 10%' 중 낮은 값입니다.
- 적용 범위: 이 상한선은 기존 계약 기간 중 보증금을 월세로 전환하거나, 계약갱신청구권을 행사하여 갱신할 때만 강제 적용됩니다. 신규 임대차 계약에는 적용되지 않습니다.
- 초과분 반환 청구 가능: 법정 상한을 초과한 월세를 지급했다면 주택임대차보호법에 따라 초과분 반환을 청구할 수 있습니다.
- 권리 보전 필수: 보증금 일부를 반환받고 월세로 전환할 때는 기존 대항력·우선변제권을 유지하기 위해 기존 계약서를 보관하고, 변경 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.
핵심 개념
전월세 전환율은 전세 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 임대인이 과도한 임대료를 요구하지 못하도록 이 비율의 상한을 법으로 규정합니다.
이 제도를 제대로 활용하려면 아래 핵심 용어를 먼저 이해해야 합니다.
- 대항력: 임차인이 새로운 집주인 등 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하며, 임대차 기간이 끝나도 보증금을 전액 돌려받을 때까지 퇴거를 거부할 수 있습니다.
- 우선변제권: 임차주택이 경매·공매로 매각될 경우, 매각 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 취득합니다.
- 확정일자: 법원·등기소·주민센터 또는 인터넷등기소에서 계약서 작성일을 공적으로 확인해 주는 날인입니다. 우선변제권의 효력 발생 시점을 결정하는 기준이 됩니다.
- 환산보증금: 월세를 보증금 기준 금액으로 환산한 값으로,
보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다. 소액임차인 보호 범위를 판단하거나 계약의 실질 규모를 파악할 때 사용됩니다.
법정 전월세 전환율 산정 공식
주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항에 따라, 다음 두 기준 중 낮은 비율을 상한으로 적용합니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2.0%
주의: 기준금리는 통화정책에 따라 수시로 변동하므로, 계약 시점에 한국은행 공식 홈페이지(bok.or.kr)에서 반드시 확인하십시오. 예를 들어 기준금리가 연 3.5%라면 법정 상한은
3.5% + 2.0% = 연 5.5%가 됩니다.
단계별 실행 가이드
임대인이 "보증금 1억 원을 낮춰줄 테니 월세를 내라"고 제안한 상황을 기준으로, 법정 적정 월세를 계산하고 계약을 마무리하는 절차를 안내합니다.
Step 1. 한국은행 기준금리 확인
한국은행 홈페이지(bok.or.kr) 또는 포털 검색을 통해 현재 기준금리를 조회하고 수치를 기록합니다.
Step 2. 법정 전환율 상한 확정
두 기준 중 낮은 값을 선택합니다.
- 기준 A: 연 10%
- 기준 B: 기준금리(예: 연 3.5%) + 2.0% = 연 5.5%
- 결론: 기준 B가 낮으므로 적용 상한은 연 5.5%
Step 3. 적정 월세 상한액 계산
보증금 감소분(전환 대상 금액)에 전환율을 곱하고 12로 나눕니다.
$$\text{월세 상한액} = \frac{\text{전환 대상 금액} \times \text{법정 전환율}}{12}$$
시나리오: 기존 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 반환받고 월세로 전환하는 경우
- 연간 월세 총액 상한: $100{,}000{,}000\text{원} \times 5.5\% = 5{,}500{,}000\text{원}$
- 월세 상한액: $5{,}500{,}000\text{원} \div 12 = 458{,}333\text{원}$
임대인은 보증금 1억 원을 반환하는 대가로 매달 최대 458,333원까지만 청구할 수 있습니다.
Step 4. 계약서 작성 및 권리 보전
보증금 액수가 바뀌었으므로 기존 권리를 지키기 위한 조치가 필요합니다.
- 변경 계약서 작성: 기존 계약의 효력을 유지하면서 보증금·월세 조건만 변경하는 내용의 계약서를 별도로 작성합니다.
- 특약사항 기재 예시: "본 계약은 임대인·임차인 합의로 보증금 중 1억 원을 반환하고 월세 458,330원으로 전환하는 변경 계약임. 최초 계약(OOOO년 OO월 OO일)의 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지됨을 확인한다."
- 확정일자 재취득: 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 관할 주민센터에서 변경 계약서에 확정일자를 받습니다. 기존 계약서는 반드시 보관해야 기존 우선변제권 순위를 안전하게 유지할 수 있습니다.
비교/체크리스트
전환 방향별 법적 규제 비교
| 구분 | 전세 → 월세 전환 | 월세 → 전세 전환 |
|---|---|---|
| 법적 제한 | 주택임대차보호법 제7조의2 적용 (상한 규제) | 명시적 법정 상한 없음 (당사자 협의) |
| 상한 기준 | 기준금리 + 연 2.0% (또는 연 10% 중 낮은 값) | 시장 평균 전환율 참고 후 협의 |
| 주요 적용 시점 | 계약 기간 중 조건 변경, 계약갱신청구권 행사 시 | 재계약·갱신 시 보증금 증액 합의 시 |
| 임차인 대응 | 법정 상한 초과 시 감액 요구 또는 초과분 반환 청구 가능 | 인근 전세 실거래가를 기준으로 합의 조율 |
계약 유형별 전환율 적용 여부
- [x] 기존 계약 기간 중 조건 변경 시 → 적용
- [x] 계약갱신청구권 행사 후 갱신 계약 시 → 적용
- [x] 묵시적 갱신 후 조건 변경 시 → 적용
- [x] 기존 계약 만료 후 동일 임차인과의 재계약 시 → 적용
- [ ] 신규 임차인과의 완전한 신규 계약 시 → 미적용 (시장 시세로 자유 책정)
실무 사례 또는 예시
마포구 오피스텔 거주 직장인 B씨의 갱신 협상
기존 계약: 전세 보증금 2억 5,000만 원 (대항력·우선변제권 확보 완료)
상황: 계약 만료 3개월 전, B씨가 계약갱신청구권을 행사하려 하자 집주인이 "보증금 1억 5,000만 원을 돌려줄 테니 보증금 1억 원에 월세 85만 원으로 전환하자"고 제안. (기준금리: 연 3.5% 가정)
적법성 검토
- 전환 대상 금액: $2억\ 5{,}000만\ 원 - 1억\ 원 = 1억\ 5{,}000만\ 원$
- 법정 전환율 상한: $3.5\% + 2.0\% = 연\ 5.5\%$
- 법정 월세 상한:
$$\frac{150{,}000{,}000\text{원} \times 5.5\%}{12} = 687{,}500\text{원}$$
집주인 요구액 85만 원은 법정 상한 687,500원을 162,500원 초과하므로 위법합니다.
B씨의 대응
- 협의: "계약갱신청구권 행사 시 전환율 상한은 연 5.5%이므로 월세 상한은 687,500원입니다"라고 법적 근거를 들어 조정을 요청합니다.
- 합의: 집주인이 수용하여 보증금 1억 원, 월세 68만 원으로 변경 계약서를 작성합니다.
- 환산보증금 확인:
* 기존: 2억 5,000만 원
* 변경 후: $1억\ 원 + (68만\ 원 \times 100) = 1억\ 6{,}800만\ 원$ - 잔금 확인: 반환 보증금 1억 5,000만 원이 계좌로 정상 입금되었는지 확인하고 영수증을 주고받습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 계약갱신 시 임대인이 전세를 월세로 일방적으로 전환할 수 있나요?
A. 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 전환 시 전환율 상한을 규제할 뿐이며, 전환 자체는 임차인의 동의가 있어야 가능합니다. 임차인이 전세 유지를 원하면 임대인은 이를 강제할 수 없습니다.
Q. 법정 상한을 초과한 월세를 이미 수개월 납부했습니다. 돌려받을 수 있나요?
A. 돌려받을 수 있습니다. 강행규정인 주택임대차보호법을 위반한 초과 약정은 무효이므로, 임차인은 초과 납부액에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 소송 전 대한법률구조공단(klac.or.kr)이나 지자체 전월세 상담 채널을 통해 조정을 먼저 신청하는 것이 실무적으로 빠릅니다.
Q. 새 세입자를 구할 때 임대인이 높은 월세를 부르는 것도 위법인가요?
A. 위법이 아닙니다. 법정 전환율 제한은 기존 계약 관계가 유지되는 범위, 즉 계약 기간 중 조건 변경이나 계약갱신청구권 행사 시에만 적용됩니다. 완전히 새로운 임차인과 체결하는 신규 계약의 임대료는 당사자 간 자유로운 합의로 결정됩니다.
용어 설명
- 법정 전월세 전환율: 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율의 법정 상한선. 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(현행 연 2.0%)을 더한 비율과 연 10% 중 낮은 비율로 규정됩니다.
- 기준금리: 한국은행 금융통화위원회가 결정하는 정책금리로, 국내 금융시장 금리 산정의 기준이 됩니다.
- 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 갱신된 임대차는 이전과 동일한 조건으로 계약된 것으로 봅니다.
마무리
전월세 전환율은 임대인이 임의로 정하는 이율이 아니라 법으로 상한이 고정된 강행 규정입니다. 전세를 월세나 반전세로 바꾸자는 제안을 받으면 우선 한국은행 홈페이지에서 당일 기준금리를 확인하고 법정 상한액을 직접 계산해 보십시오.
계약 조건이 변경되더라도 이미 확보한 대항력과 우선변제권이 약화되지 않도록, 기존 계약서를 폐기하지 않고 보관하면서 변경 계약서에 확정일자를 다시 받아두는 것이 핵심입니다. 절차가 불확실할 때는 관할 주민센터나 인터넷등기소의 안내를 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.