전세 계약 전 등기부등본 갑구·을구 확인법

TL;DR

• 갑구에서는 진짜 소유자를 확인하고, 압류·가압류·가등기·신탁 등 소유권을 위협하는 제한 등기가 없는지 점검해야 합니다.
• 을구에서는 근저당권의 채권최고액을 확인해 내 보증금과의 합산액이 집값의 70%를 초과하지 않는지 계산해야 합니다.
• 계약 전, 잔금 전, 전입신고 다음 날, 최소 세 차례 등기사항전부증명서를 직접 발급받아 권리 변동을 확인하는 것이 기본입니다.

핵심 개념

부동산 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 서류가 등기사항전부증명서입니다. 흔히 등기부등본이라 부르는 이 문서는 건물의 주민등록증이자 신용평가서에 해당합니다.

등기사항전부증명서는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다.

• 표제부: 건물의 주소, 면적, 구조 등 물리적 현황을 표시합니다. 계약하려는 집의 동·호수가 건축물대장 정보와 일치하는지 대조하는 기준이 됩니다.
• 갑구: 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권을 제한하는 법적 조치가 걸려 있지 않은지 확인하는 곳입니다.
• 을구: 소유권 이외의 권리를 기록합니다. 은행 대출에 따른 근저당권, 전세권 등이 여기에 표시됩니다.

안전한 전세 계약을 위해서는 대항력과 우선변제권 두 가지를 반드시 확보해야 합니다. 대항력은 임차인이 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리로, 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 우선변제권은 경매 시 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리로, 대항력에 더해 확정일자까지 갖춰야 취득합니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 법원 등에서 임대차계약서에 날인받으며, 해당 날짜에 계약서가 존재했음을 공적으로 증명합니다. 갑구와 을구에 기재된 선순위 권리들은 이 대항력과 우선변제권을 무력화할 수 있으므로 꼼꼼히 살펴야 합니다.

단계별 실행 가이드

1단계: 인터넷등기소에서 직접 발급받기

중개업소에서 출력해 준 서류만 믿어서는 안 됩니다. 계약 직전 본인이 직접 발급받는 것이 원칙입니다.

• 어디서: 대법원 인터넷등기소 PC 웹사이트 또는 모바일 앱
• 무엇을: 등기사항전부증명서 (아파트·오피스텔 등 집합건물은 '집합건물' 선택)
• 발급 절차:
  1. 인터넷등기소 로그인 후 [열람/발급하기] 클릭
  2. 계약 대상 주택의 도로명주소와 동·호수를 정확히 입력
  3. 결제 전 단계에서 [매매목록]과 [공동담보목록] 체크박스를 반드시 선택 (공동 담보 여부와 과거 거래 가액 확인 목적)
  4. 수수료(열람 700원, 발급 1,000원) 결제 후 저장 또는 출력

2단계: 갑구(소유권) 확인

갑구는 위에서 아래로, 시간 순서대로 읽습니다.

1. 현재 소유자 확인: 가장 마지막 항목에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호 앞자리, 주소가 임대인 신분증과 일치하는지 대조합니다.
2. 소유권 제한 등기 확인: 말소(실선 처리)되지 않고 현재 살아 있는 항목 중 아래 용어가 있으면 계약을 중단해야 합니다.
   • 압류·가압류: 채권자나 세무서가 집의 처분을 막아둔 상태입니다. 발견 즉시 계약을 중단하십시오.
   • 가등기: 장래에 소유권을 이전하기로 약정해 둔 등기입니다. 가등기권자가 본등기를 실행하면 임차인의 대항력이 즉시 소멸합니다.
   • 신탁: 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태입니다. 위탁자(기존 집주인)와 임의로 체결한 계약은 무효가 될 수 있으므로, 관할 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차 시 수탁자의 동의가 필요한지 반드시 확인해야 합니다.

3단계: 을구(소유권 외의 권리) 확인

을구는 집주인이 해당 주택을 담보로 얼마를 빌렸는지 보여줍니다.

1. 근저당권 확인: 채권최고액을 확인합니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 통상 120~130% 높게 설정됩니다. 경매 시 원금과 이자를 안전하게 회수하려는 금융기관의 보호 한도이기 때문입니다.
2. 임차권등기 확인: 을구에 '임차권등기'가 기재된 집은 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법적 조치를 취한 이력이 있는 곳입니다. 임대인의 보증금 반환 능력에 심각한 문제가 있다는 신호이므로 피하는 것이 낫습니다.

비교/체크리스트

갑구와 을구 비교

단계별 체크리스트

• [ ] 계약일 오전: 갑구 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 확인했는가?
• [ ] 계약일 오전: 갑구에 압류·가압류·신탁 등 제한 등기가 없는가?
• [ ] 계약일 오전: 을구의 채권최고액을 파악하고 보증금 합산 비율을 계산했는가?
• [ ] 잔금일 오전: 계약일 이후 새로 추가된 근저당권이나 가압류가 없는가?
• [ ] 잔금일 오전: 등기부등본의 발급 일시가 오늘 날짜·시간으로 찍혀 있는가?
• [ ] 전입신고 다음 날: 대항력 확보 시점에 등기부 변동이 없는지 최종 확인했는가?

실무 사례 또는 예시

서울 마포구 아파트(시세 6억 원)를 보증금 4억 원에 전세 계약하려는 직장인 A씨의 사례입니다.

Case 1: 근저당권이 설정된 경우 (을구)

을구 순위번호 1번 기재 내용:

• 등기목적: 근저당권설정
• 접수: 2022년 5월 10일
• 채권최고액: 240,000,000원 / 채권자: OO은행 마포지점

안전성 계산

진단: 합산액이 시세를 초과하는 전형적인 깡통전세 위험 매물입니다. 경매로 넘어가면 A씨는 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있습니다.

대응: 계약서 특약에 "잔금 지급과 동시에 임대인은 선순위 근저당권을 전액 상환·말소하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다"는 조항을 명시하고, 잔금일에 은행 상환 영수증을 직접 확인해야 합니다.

Case 2: 신탁 등기가 있는 경우 (갑구)

갑구 순위번호 3번에 소유권이 'XX부동산신탁'으로 이전되어 있고, 등기 원인이 '신탁'으로 기재되어 있습니다. 집주인은 "절세 목적으로 신탁에 맡긴 것이고 실소유자는 나니 나와 계약하면 된다"고 말합니다.

진단: 법적 소유권은 신탁회사에 있습니다. 신탁회사의 동의 없이 위탁자와 체결한 임대차 계약은 무효가 될 수 있으며, 주택임대차보호법상 보호도 받지 못할 수 있습니다.

대응: 관할 등기소를 방문해 신탁원부를 발급받고, '임대차 계약 시 수탁자의 사전 동의가 필요하다'는 조항 여부를 확인해야 합니다. 해당 조항이 있다면 신탁회사의 동의서를 계약서에 첨부하고, 보증금은 신탁회사 계좌로 직접 입금해야 안전합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기부 주소와 전입신고 주소가 표기 방식만 조금 다릅니다. 문제없을까요?

문제가 됩니다. 집합건물의 경우 동·호수 표기가 한 글자만 달라도 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. '가동 101호'와 'A동 101호'처럼 사실상 같은 곳이라도 법적으로는 다른 주소로 처리될 수 있습니다. 반드시 등기사항전부증명서 표제부와 건축물대장에 기재된 법정 주소를 기준으로 전입신고와 임대차계약서를 작성해야 합니다.

Q2. 을구가 완전히 비어 있는 매물입니다. 바로 계약해도 될까요?

을구가 깨끗해도 갑구에 신탁 등기나 가등기가 있다면 안전하지 않습니다. 또한 임대인의 국세·지방세 체납액은 세무당국이 압류하기 전까지 등기부에 나타나지 않습니다. 계약 전에 임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 요청하거나, 임대인 동의를 얻어 미납 국세를 열람해 숨은 채무가 없는지 반드시 교차 확인해야 합니다.

Q3. 잔금 당일 아침에 등기부를 확인했는데, 몇 시간 사이에 집주인이 대출을 받으면 어떻게 되나요?

실제로 발생하는 사고 유형입니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생기지만, 저당권은 등기 접수 즉시 효력이 발생합니다. 잔금일 당일에 대출 등기가 접수되면 임차인은 후순위로 밀립니다. 이를 방지하려면 계약서 특약에 "임대인은 계약 체결일부터 잔금일 다음 날까지 일체의 제한 권리를 신규 설정하지 않으며, 위반 시 계약을 즉시 해제하고 보증금 반환 및 위약금을 지급한다"는 조항을 반드시 포함해야 합니다.

용어 설명

• 등기사항전부증명서: 부동산의 물리적 현황과 소유권, 채무 관계 등 권리관계를 국가(법원 등기소)가 공적으로 기록한 증명서입니다.
• 대항력: 임대차 관계를 제3자(새 집주인, 경매 낙찰자 등)에게도 주장할 수 있는 권리입니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 효력이 발생합니다.
• 우선변제권: 주택이 경매·공매로 처분될 때 매각 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 취득합니다.
• 확정일자: 법원·등기소·주민센터 등에서 임대차계약서에 날인하는 일자 도장으로, 해당 날짜에 계약서가 존재했음을 공적으로 증명합니다. 우선변제권 취득의 필수 요건입니다.
• 채권최고액: 채무자가 변제하지 못할 경우를 대비해 채권자(금융기관)가 해당 주택에서 우선 변제받을 수 있도록 등기부에 설정해 둔 최대 한도 금액입니다. 통상 실제 대출 원금의 120% 내외로 설정됩니다.
• 환산보증금: 월세가 있는 임대차에서 보증금과 월세를 하나의 기준으로 비교하기 위해 [보증금 + (월세 × 100)] 공식으로 산출한 금액입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인 우선변제 범위 산정 등에 보조 기준으로 활용됩니다.

마무리

등기사항전부증명서는 계약 전 한 번 확인하고 끝낼 서류가 아닙니다. 거래가 시작되어 마무리될 때까지 권리 변동을 추적해야 하는 살아 있는 기록입니다.

계약 체결 전, 잔금 지급 직전, 전입신고 다음 날 오전, 최소 세 차례 등기부를 직접 발급받아 소유자 일치 여부와 권리 변동을 확인하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 번거롭게 느껴질 수 있지만, 이 습관 하나가 수천만 원에서 수억 원에 달하는 자산을 지키는 방패가 됩니다.