TL;DR
- 주택 중개보수 상한 요율은 주택 유형(아파트·빌라·오피스텔)과 거래 종류(매매·전세·월세), 거래 금액 구간에 따라 다르다.
- 상한 요율을 초과하는 청구는 공인중개사법에 따라 거절할 수 있고, 이미 지급했다면 초과분 반환 청구가 가능하다.
- 영수증은 계약서 작성 시점이 아니라 보수를 받은 때 발급 의무가 생긴다. 현금으로 지급할 경우 현금영수증을 반드시 챙긴다.
- 오피스텔은 업무용·주거용 판정 기준이 다르므로 계약 전 건축물대장 용도 확인이 우선이다.
- 초과 청구 거절 근거, 협상 문구, 신고 경로를 아래에서 단계별로 확인한다.
핵심 개념
중개보수란
부동산 거래를 중개한 공인중개사에게 지급하는 대가를 중개보수(흔히 '복비')라 한다. 공인중개사법 제32조는 보수 상한을 국토교통부령과 시·도 조례가 함께 정하도록 위임하고 있다. 전국 단일 요율이 아니므로 서울·경기·인천의 요율표가 세부적으로 다를 수 있다. 계약 전 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr) → 자치법규 탭에서 관할 시·도 조례 최신본을 직접 확인한다.
상한 요율의 법적 의미
상한 요율은 청구 가능 금액의 천장이다. 합의로 상한보다 낮게 정할 수 있지만, 상한을 초과하는 약정은 그 초과분에 한해 무효이고(공인중개사법 제32조 제4항 취지), 중개사가 초과분을 수령하면 자격정지·과태료 처분 대상이 된다.
환산보증금
월세 계약의 중개보수 산정 기준이 되는 가상의 보증금이다.
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
보증금 3,000만 원에 월세 60만 원이면 환산보증금은 9,000만 원이 된다. 이 값으로 요율 구간을 찾아 상한 보수를 계산한다. 시·도 조례에 따라 환산보증금이 일정 금액을 초과할 때 별도 상한을 두는 경우가 있으므로 조례 원문을 확인한다.
단계별 실행 가이드
STEP 1 — 주택 유형과 거래 금액 확인
① 주택 유형 판별
| 분류 | 판별 기준 | 적용 법령 |
|---|---|---|
| 주택(아파트·빌라·단독) | 건축물대장 용도: 단독주택·공동주택 | 공인중개사법 시행규칙 + 시·도 조례 |
| 주거용 오피스텔 | 업무시설이지만 전용 85㎡ 이하, 상·하수도·취사시설 갖춤 | 별도 요율 구간 적용 |
| 업무용 오피스텔·상가 | 건축물대장 용도: 업무시설 | 당사자 간 자유 합의(법정 상한 없음) |
오피스텔은 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다를 수 있다. 정부24(gov.kr) → 건축물대장 열람으로 용도를 먼저 확인한다.
② 거래 금액 기준
매매는 계약서상 매매가, 전세는 보증금 전액, 월세는 환산보증금을 기준으로 구간을 찾는다.
STEP 2 — 요율표로 상한 보수 계산
아래 표는 현행 공인중개사법 시행규칙 및 서울시 조례 기준의 구조를 예시한 것이다. 정확한 수치는 계약 시점의 관할 시·도 조례 최신본에서 반드시 재확인한다.
주택 매매·교환 상한 요율 (예시)
| 거래 금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 | 0.9% 이내(협의) | 없음 |
주택 임대차(전·월세) 상한 요율 (예시)
| 거래 금액(환산보증금) | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 | 0.8% 이내(협의) | 없음 |
한도액이 있는 구간에서는 요율 계산값과 한도액 중 낮은 쪽이 실제 상한이다.
예: 전세 보증금 4,500만 원, 요율 0.5% 적용 시
→ 4,500만 원 × 0.5% = 22만 5,000원
→ 한도액 20만 원 < 22만 5,000원
→ 상한 중개보수 = 20만 원
STEP 3 — 시나리오별 계산
시나리오 A — 서울 마포구, 전세 2억 8,000만 원
- 구간: 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 → 요율 0.3%, 한도 없음
- 상한 보수 = 84만 원
- 중개사가 "관행상 0.4%"라며 112만 원을 요구하면 28만 원 초과 청구다.
시나리오 B — 경기 수원시, 보증금 1,000만 원 / 월세 80만 원
- 환산보증금 = 1,000만 원 + 8,000만 원 = 9,000만 원
- 구간: 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만 → 요율 0.4%, 한도 30만 원
- 계산값 36만 원 > 한도 30만 원 → 상한 보수 = 30만 원
시나리오 C — 서울 강남구, 아파트 매매 12억 원
- 구간: 9억 원 이상 → 0.9% 이내 협의
- 상한 = 1,080만 원. 협의 구간이므로 계약 전 요율 협상이 충분히 가능하다.
STEP 4 — 초과 청구 거절과 사후 반환 청구
현장에서 거절하는 방법
"공인중개사법 제32조 및 [해당 시·도] 조례에 따라 이 거래의 상한 중개보수는 ○○만 원입니다. 초과분은 지급 의무가 없고, 지급하더라도 그 초과분은 무효입니다. 상한액으로 정산하겠습니다."
문자나 카카오톡으로 이 내용을 남겨 두면 이후 분쟁 시 증거가 된다.
이미 초과 지급한 경우
- 증거 확보: 이체 내역, 계약서, 영수증, 요율 계산 근거 캡처
- 내용증명 발송: 우체국(epost.go.kr)을 통해 초과 지급액 반환 요청
- 민원 신고: 한국소비자원(ccn.go.kr) 또는 관할 시·군·구 부동산 담당 부서에 행정 처분 요청
- 소액사건심판: 초과분이 소액이면 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 직접 신청 가능
STEP 5 — 영수증과 현금영수증
공인중개사는 보수를 받은 때 영수증을 교부할 의무가 있다. 영수증에는 사무소 등록번호·상호·대표자명, 물건 소재지, 수수료 금액 및 부가가치세, 발행일·수령인 성명이 포함되어야 한다.
현금으로 지급할 때는 현금영수증 발급을 요청한다. 공인중개업은 현금영수증 의무발행 업종이며, 정확한 발급 기준 금액은 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 확인한다. 미발급 시 홈택스에서 신고하면 포상금을 받을 수 있다.
계좌이체로 지급할 경우 이체 메모에 '○○ 물건 중개보수'라고 명시하고 금액 근거 문자를 보관해 둔다.
비교/체크리스트
주택 유형별 요율 적용 비교
| 항목 | 아파트·빌라(주택) | 주거용 오피스텔 | 업무용 오피스텔·상가 |
|---|---|---|---|
| 법정 상한 요율 | ✅ 있음 | ✅ 별도 요율 | ❌ 없음(당사자 합의) |
| 요율 근거 | 시·도 조례 | 시·도 조례 | 없음 |
| 판별 기준 | 건축물대장 용도 | 건축물대장 + 면적·시설 요건 | 건축물대장 용도 |
| 초과 수령 시 제재 | 자격정지·과태료 | 동일 | 해당 없음 |
계약 전 체크리스트
- [ ] 건축물대장에서 주택 vs. 업무시설 용도 확인
- [ ] 관할 시·도 최신 조례에서 정확한 상한 요율 확인
- [ ] 거래 금액(또는 환산보증금) 산정 완료
- [ ] 상한 중개보수 직접 계산 후 메모
- [ ] 중개사에게 요율 근거 서면 확인 요청
- [ ] 보수 지급 전 영수증 또는 현금영수증 발급 확인
- [ ] 초과 요구 시 거절 문구 준비
실무 사례 또는 예시
사례 1 — "VAT 별도"라는 말에 당황한 사회초년생
인천의 직장인 A씨는 전세 보증금 1억 5,000만 원 계약에서 중개사로부터 "상한 요율 0.3%에 부가가치세 10% 추가라 49만 5,000원"이라는 안내를 받았다.
- 상한 보수 = 1억 5,000만 원 × 0.3% = 45만 원
- VAT 포함 = 45만 원 × 1.1 = 49만 5,000원
이 경우는 적법하다. 일반과세자 중개사는 VAT를 별도 청구할 수 있다. 다만 간이과세자 사무소라면 VAT 처리 방식이 다르므로 홈택스(hometax.go.kr)에서 사업자 유형을 확인한다. 상한 요율 위반 여부는 VAT를 제외한 보수 금액 기준으로 판단한다.
사례 2 — "관행"을 내세워 상한 초과 청구를 시도한 경우
경기 성남시에서 6억 원짜리 아파트 매매 계약을 진행한 B씨 부부. 중개사가 "이 금액대는 관행상 0.5%"라며 300만 원을 요구했다.
- 6억 원, 2억 이상 9억 미만 구간 → 상한 요율 0.4%
- 상한 보수 = 240만 원, 초과 청구액 = 60만 원
B씨 부부는 "성남시 조례상 상한은 240만 원"이라고 문자로 근거를 제시하며 240만 원만 지급했다. 중개사가 계속 강요했다면 성남시 부동산 담당 부서에 민원을 접수할 수 있다.
사례 3 — 오피스텔, 어느 요율을 적용해야 하나
서울 마포구 오피스텔을 전세 1억 원에 계약하려는 C씨. 중개사가 "오피스텔은 요율 협의"라며 0.8%(80만 원)를 요구했다.
정부24에서 열람한 건축물대장: 전용 33㎡, 용도 업무시설, 화장실·취사시설 있음.
전용 85㎡ 이하이고 상·하수도·취사시설을 갖춘 경우 주거용 오피스텔 요율이 적용될 수 있다. 건축물대장 용도가 업무시설이더라도 주택 요율이 아닌 주거용 오피스텔 별도 요율 구간이 있는지 서울시 조례 원문에서 확인한 뒤 협상에 임한다. 중개사가 "오피스텔은 협의"라고 단정해도 그대로 받아들이지 말고 조례를 직접 확인하는 것이 먼저다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 매도인·임대인도 중개보수를 내는데, 나는 내 몫만 내면 되나요?
그렇다. 중개보수는 매수인과 매도인, 임차인과 임대인이 각자 담당 중개사에게 따로 지급한다. 임차인이 임대인 몫까지 부담할 의무는 없다.
Q2. 계약이 중개사 실수로 파기됐을 때도 보수를 내야 하나요?
원칙적으로 중개가 성사된 경우에만 보수 청구권이 생긴다(공인중개사법 제32조). 계약 성립 후 당사자 사정으로 해제된 경우는 달리 볼 여지가 있으므로, 분쟁 시 관할 구·군·시청 부동산 담당 부서나 한국공인중개사협회 분쟁조정위원회에 상담을 요청한다.
Q3. 인터넷 중개 플랫폼으로 계약하면 요율이 달라지나요?
플랫폼 연결 후 공인중개사가 실제 중개를 수행하면 동일한 법정 상한 요율이 적용된다. 플랫폼 수수료와 중개보수가 이중으로 청구되는지 계약 전 확인한다.
Q4. 현금으로 줬는데 영수증을 안 준다면?
홈택스(hometax.go.kr) → 현금영수증 신고 메뉴에서 미발급 신고를 할 수 있다. 포상금 비율과 한도는 홈택스 또는 국세청 126 콜센터에서 확인한다.
Q5. 요율 협상은 불법인가요?
불법이 아니다. 상한 요율은 고정 요금이 아니라 최대 한도다. 합의로 상한보다 낮게 정하는 것은 완전히 합법이며, 협상 결과는 문자나 메모로 남겨 두는 것이 좋다.
용어 설명
| 용어 | 풀이 |
|---|---|
| 중개보수 | 공인중개사가 부동산 거래를 중개한 대가로 받는 수수료. 법정 상한 이내에서 당사자가 합의해 결정한다. |
| 상한 요율 | 시·도 조례가 정한 중개보수 최대 비율. 초과 약정은 그 초과분에 한해 효력이 없다. |
| 환산보증금 | 월세 계약에서 중개보수 산정을 위해 '보증금 + (월차임 × 100)'으로 환산한 가상의 보증금. |
| 한도액 | 요율 계산값과 무관하게 특정 구간에서 초과할 수 없는 금액 상한. 계산값과 한도액 중 낮은 쪽이 실제 상한이 된다. |
| 부가가치세(VAT) | 일반과세자 중개사가 보수에 추가 청구할 수 있는 세금(현행 10%). 상한 요율 위반 여부는 VAT 제외 보수 기준으로 판단한다. |
| 간이과세자 | 연 매출이 일정 기준 이하인 사업자로 VAT 처리 방식이 일반과세자와 다르다. 정확한 기준은 홈택스에서 확인한다. |
| 내용증명 | 우체국이 발신 내용과 발송 사실을 공식 기록하는 우편 서비스. 법적 분쟁에서 의사표시 증거로 활용된다. |
| 소액사건심판 | 소송 목적값이 일정 금액 이하인 민사 분쟁을 간이하게 처리하는 법원 절차. 본인이 직접 신청할 수 있다. |
마무리
초과 청구가 반복되는 이유는 대부분 단순하다. 의뢰인이 상한 요율을 모르거나, 알더라도 분위기가 어색해질까 봐 그냥 내는 경우다. 절차는 복잡하지 않다. 계약 전 관할 시·도 조례를 열람해 상한 보수를 직접 계산하고, 보수를 낼 때 영수증을 챙기는 것만으로 대부분의 문제를 예방할 수 있다.
실제로 거절이나 반환 청구까지 가는 경우는 드물다. 근거를 알고 있다는 사실 자체가 협상력이 된다. 상한 요율은 개정될 수 있으므로 계약 직전 관할 시·도 조례 최신본을 확인하는 습관이 가장 확실한 보호 수단이다.