TL;DR
- 법정 전환 한도: 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 법정 이율 상한은 '한국은행 기준금리 + 연 2.0%'입니다. (기준금리 3.5% 기준 시 연 5.5%)
- 적용 범위: 이 한도는 계약 기간 중 또는 계약갱신요구권 행사 시에만 강제력을 가집니다. 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
- 임차인 동의 필수: 임대인이 일방적으로 전월세 전환을 요구할 수 없으며, 반드시 임차인의 동의가 있어야 합니다.
- 초과 지급액 반환 가능: 법정 한도를 넘겨 지급한 월세는 주택임대차보호법에 따라 부당이득반환청구로 돌려받을 수 있습니다.
핵심 개념
1. 전월세전환율이란?
전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 이 비율이 높을수록 월세 부담이 커지고, 낮을수록 줄어듭니다.
2. 주택임대차보호법상 제한 이율
주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 전세를 월세로 전환할 때는 다음 두 가지 중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(연 2.0%)
기준금리가 3.5%라면 '3.5% + 2.0% = 5.5%'로, 10%보다 낮은 연 5.5%가 법적 상한이 됩니다. 기준금리는 수시로 변동되므로, 계약 시점에 한국은행 홈페이지에서 반드시 확인하십시오.
3. 대항력과 우선변제권 유지
- 대항력: 임차인이 제3자에게 임대차 관계의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다.
- 우선변제권: 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 효력이 생깁니다.
- 전환 시 주의사항: 보증금 일부를 월세로 전환하면 계약 조건이 변경되므로 변경계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
4. 환산보증금 (중개보수 산정 기준)
주택임대차에서는 법적 보호 범위 판단에 환산보증금을 사용하지 않습니다. 다만 공인중개사법상 중개보수를 산정할 때는 아래 공식을 적용합니다.
$$\text{환산보증금} = \text{보증금} + (\text{월세} \times 100)$$
(환산금액이 5천만 원 미만이면 '보증금 + (월세 × 70)' 적용)
단계별 실행 가이드
전세를 월세로 전환하기로 합의했다면, 다음 순서에 따라 진행하십시오.
Step 1. 기준금리 및 법정 전환율 확인
- 확인처: 한국은행 홈페이지(
www.bok.or.kr), 렌트홈(www.renthome.go.kr) - 방법: 현재 기준금리에 2.0%를 더해 법정 전환율 상한을 산출합니다.
- 예시: 기준금리 3.5% + 2.0% = 법정 전환율 5.5%
Step 2. 렌트홈 계산기 활용
직접 계산이 번거롭다면 국토교통부 렌트홈의 임대료 인상률 계산기를 이용합니다.
렌트홈 접속 → 우측 상단 '임대료 인상률 계산기' → '전월세전환' 탭
→ 기존 보증금 및 변경 보증금 입력 → 법정 최대 월세 확인
Step 3. 변경계약서 작성 및 특약 설정
기존 계약의 연장선에서 조건만 바뀌는 것이므로 신규 계약서 대신 변경계약서를 작성하고 쌍방이 서명·날인합니다. 특약에는 다음 내용을 명시하십시오.
[특약 예시]
본 계약은 임대인과 임차인의 합의로 보증금 일부를 월세로 전환하는 변경 계약임. 기존 보증금 O억 원 중 O천만 원을 임차인에게 반환하고, 반환일(OO년 OO월 OO일)부터 월 O만 원(법정 전월세전환율 O% 적용)을 매월 O일에 지급한다. 기존 계약의 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지된다.
Step 4. 임대차 신고 및 확정일자 확보
- 신고처: 관할 읍·면·동 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(
rtms.molit.go.kr) - 기한: 변경계약서 체결일로부터 30일 이내
- 비고: 주택임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
비교/체크리스트
신규 계약 vs 계약갱신 시 전환율 적용 차이
| 구분 | 신규 계약 | 계약갱신요구권 행사·재계약 |
|---|---|---|
| 법정 전환율 한도 | 비적용 (시장 자율) | 적용 (기준금리 + 2.0%) |
| 임대료 증액 제한 | 제한 없음 | 기존 임대료의 5% 이내 |
| 적용 목적 | 신규 시장 가격 형성 | 기존 임차인 주거 안정 |
| 참고 지표 | 한국부동산원 지역별 전환율 | 주택임대차보호법 제7조의2 |
실무 사례 또는 예시
시나리오: 서울 마포구 아파트 거주 신혼부부 A씨
- 현재 계약: 전세보증금 4억 원, 만기 도래 후 계약갱신요구권 행사 예정
- 임대인 요구: "전세금 중 1억 5천만 원을 돌려줄 테니, 그만큼 월세로 전환해 주십시오."
- 기준금리: 3.5% 가정 → 법정 전환율 상한 5.5%
계산 과정
① 전환 대상 보증금
$$4\text{억 원} - 2\text{억 }5{,}000\text{만 원} = 1\text{억 }5{,}000\text{만 원}$$
② 연간 법정 최대 월세
$$1\text{억 }5{,}000\text{만 원} \times 5.5\% = 825\text{만 원}$$
③ 월 차임
$$825\text{만 원} \div 12 = 687{,}500\text{원}$$
결과
임대인은 보증금 1억 5천만 원을 반환하면서 월 최대 687,500원까지만 청구할 수 있습니다. 만약 시세를 이유로 전환율 6.5%(월 812,500원)를 요구한다면, 임차인은 법정 한도 초과를 근거로 조정을 요구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 전세를 월세로 전환하겠다고 통보하면 따라야 하나요?
아닙니다. 전월세 전환은 임대인과 임차인 쌍방의 합의가 있어야만 가능합니다. 임차인이 동의하지 않으면 임대인이 일방적으로 강제할 수 없으며, 임차인은 기존 전세 조건 그대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
Q2. 반대로 월세를 전세로 바꿀 때도 같은 전환율이 적용되나요?
적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 '보증금을 월차임으로 전환하는 경우'에만 적용됩니다. 월세를 전세로 전환할 때는 당사자 간 합의로 결정하되, 갱신 계약이라면 임대료 인상률 5% 제한은 여전히 준수해야 합니다.
Q3. 법정 한도를 초과해 이미 납부한 월세를 돌려받을 수 있나요?
네. 법정 한도를 초과한 월세 약정은 주택임대차보호법 강행규정에 위반되어 무효입니다. 초과 지급액은 부당이득반환청구를 통해 반환받을 수 있습니다. 먼저 임대인에게 초과 사실을 서면으로 통보하고, 납부 내역을 증빙자료로 확보해 두십시오.
용어 설명
- 대항력: 이미 성립한 임대차 관계를 제3자에게 주장할 수 있는 권리. 주택 인도와 전입신고가 요건입니다.
- 우선변제권: 임차주택 경매 시 낙찰 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리. 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다.
- 확정일자: 계약서가 특정 일자에 존재했음을 공적으로 증명하기 위해 법원·등기소·주민센터 등에서 계약서에 부여하는 일자 및 인장입니다.
- 환산보증금: 보증금과 월세가 혼재하는 계약에서 월세에 일정 배수를 곱해 보증금으로 환산한 금액. 주로 중개보수 산정 기준으로 씁니다.
- 법정 전월세전환율: 전세를 월세로 전환할 때 초과할 수 없도록 주택임대차보호법이 정한 이율의 상한선입니다.
마무리
전월세전환율은 보증금 일부를 월세로 돌리거나 반대로 자금 운용을 조정하려는 임대인·임차인 모두에게 중요한 기준입니다. 핵심은 '기준금리 + 2.0%'라는 법적 상한을 정확히 파악하는 것입니다.
계약 갱신 시 임대인의 제안을 그대로 수용하기 전에, 렌트홈 계산기로 법정 한도를 직접 확인하는 습관을 들이십시오. 계산법을 알고 변경계약서에 올바르게 반영할 때, 보증금과 주거 안정권을 동시에 지킬 수 있습니다.