TL;DR
- 확인 대상: 주택도시보증공사(HUG)가 공개하는 전세보증금 상습 미반환 임대인, 이른바 '악성 임대인' 명단입니다.
- 확인 방법: 국토교통부와 HUG가 운영하는 안심전세포털 웹사이트나 모바일 안심전세 App에서 본인 인증 후 무료로 조회할 수 있습니다.
- 실수요자 행동 요령: 계약 전 임대인의 성명·생년월일(법인은 법인명·사업자등록번호)로 명단 등록 여부를 검색하고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부는 반드시 전문가와 함께 확인해야 합니다.
핵심 개념
전세 계약을 준비할 때 가장 불안한 순간은 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황입니다. 정부와 HUG는 이런 피해를 줄이기 위해 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 임대인의 신상을 공개하는 상습 채무 불이행자 명단 공개 제도를 운영하고 있습니다.
명단 공개 대상자 기준
모든 보증금 미반환 임대인이 곧바로 공개되는 것은 아닙니다. 법령에 따라 아래 요건을 모두 충족해야 심의를 거쳐 명단에 오릅니다.
- 대위변제 횟수 및 금액: 최근 3년 이내 전세보증금 반환 채무를 이행하지 않아 HUG가 대신 지급(대위변제)한 사실이 2회 이상이고, 채무 합계액이 2억 원 이상인 경우
- 소명 기회 부여: 통상 2개월 이상의 소명 기간 동안 채무를 변제하지 못하거나 정당한 사유를 입증하지 못한 경우
확인 가능한 정보
공개 대상자로 확정되면 안심전세포털을 통해 이름, 나이, 주소, 미반환 금액 및 기간, HUG 대위변제 횟수 등이 공개됩니다. 임차인은 임대인의 동의 없이도 이 정보를 조회해 계약 여부 판단에 참고할 수 있습니다.
단계별 실행 가이드
임대차 계약서에 서명하기 전, 다음 순서로 임대인의 불이행 이력을 조회해두는 편이 좋습니다.
PC에서 안심전세포털 이용하기
- 인터넷 브라우저에서 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)에 접속하거나 검색창에 '안심전세포털'을 검색합니다.
- 메인 화면 상단 또는 퀵 메뉴에서 안심전세 서비스 또는 상습채무불이행자 명단공개 메뉴를 클릭합니다.
- 명단 조회 화면 진입 시 악용 방지 및 개인정보 보호 목적으로 휴대폰 인증이나 공동인증서 등 본인 인증 절차가 요구될 수 있습니다.
- 조회하려는 임대인의 성명과 생년월일(법인은 법인명과 사업자등록번호)을 입력해 검색합니다. 결과가 '없음'으로 나오면 현재 시점 기준 명단에는 등록되어 있지 않은 상태입니다.
모바일 안심전세 App 이용하기
- 구글 플레이스토어나 애플 앱스토어에서 '안심전세'를 검색해 설치합니다. 제작사가 주택도시보증공사인지 반드시 확인해 유사 앱과 혼동하지 않도록 합니다.
- 앱 실행 후 간편 인증 또는 회원가입으로 본인 인증을 완료합니다.
- 메인 화면에서 임대인 조회 메뉴를 선택합니다.
- 계약 예정 임대인의 정보를 입력하면 상습 채무 불이행 여부와 함께 HUG 보증 가입 제한 여부 등 연계 정보도 함께 확인할 수 있습니다.
비교/체크리스트
명단에 없다고 해서 계약이 무조건 안전하다는 뜻은 아닙니다. 아래 항목을 함께 점검해 임대인의 재정 상태를 다각도로 살펴보는 것이 바람직합니다.
| 구분 | 상습 채무 불이행자 명단 조회 | 임대인 세금 체납 확인 | 등기부 기재 사항 확인 |
|---|---|---|---|
| 조회 목적 | HUG 보증금 상습 미반환 이력 검증 | 국세·지방세 미납에 따른 경매 리스크 확인 | 선순위 채권, 신탁 설정 여부 확인 |
| 동의 필요 여부 | 불필요(공개 대상이면 즉시 검색 가능) | 계약 전에는 임대인 동의 필요, 계약 후~임대차 시작일 사이에는 동의 없이 전국 세무서 조회 가능 | 불필요(인터넷등기소에서 누구나 발급 가능) |
| 확인 경로 | 안심전세포털, 안심전세 App | 홈택스(국세), 위택스(지방세) 또는 세무서 방문 | 대법원 인터넷등기소(등기부등본 갑구·을구) |
전세 계약 전 자가진단 체크리스트
- [ ] 안심전세포털에서 임대인 성명과 생년월일로 상습 채무 불이행자 명단을 검색했는가
- [ ] 계약하려는 주택의 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 HUG 지사, 위탁 은행, 공인중개사를 통해 사전 확인했는가
- [ ] 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제시를 요청하거나, 체납 확인 시 계약을 해제한다는 특약을 넣었는가
- [ ] 계약 당일 발급한 등기부등본의 갑구(소유권 제한 사항)와 을구(근저당권 등 부채)를 대조했는가
실무 사례 또는 예시
대학가 인근 빌라 전세를 알아보던 사회초년생 A씨의 사례입니다.
상황: A씨는 직장과 가까운 신축 빌라를 발견했습니다. 임대인은 여러 채를 임대 중인 개인 임대사업자 B씨였고, 중개를 맡은 공인중개사는 "임대인이 건물이 많아 보증금 걱정은 안 해도 된다"며 가계약을 권했습니다.
확인: A씨는 계약금을 송금하기 전 안심전세 App을 설치했습니다. 중개대상물 확인설명서 예정서류에 적힌 B씨의 성명과 생년월일로 상습 채무 불이행자 명단공개 란을 검색했습니다.
판단: 검색 결과 B씨와 거주지·연령대가 일치하는 기록이 확인됐습니다. 명단에 표시된 미반환 보증금은 총 5억 원(대위변제 3건)이었고, HUG가 집중 관리하는 상습 채무 불이행자로 등록된 상태였습니다.
결과: A씨는 이 매물을 계약할 경우 보증금 반환 지연 가능성이 크고 HUG 전세보증금반환보증 가입도 거절될 확률이 높다고 판단했습니다. 공인중개사에게 조회 결과를 전달하고 계약 진행을 중단한 뒤, 보증보험 가입 요건에 부합하고 임대인 신용 상태가 비교적 투명한 다른 매물을 알아보기로 했습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 명단에 이름이 없는 임대인이라면 안심하고 전세 계약을 맺어도 되나요?
아닙니다. 명단에 없다는 것은 HUG 기준상 집중관리 대상 상습 채무 불이행자가 아니라는 의미일 뿐, 채무 리스크가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 최근 처음 보증금 미반환 사고를 낸 경우나 세금을 다량 체납해 경매 위험이 있는 경우는 아직 명단에 반영되지 않았을 수 있습니다. 등기부등본상 선순위 채권 금액과 국세·지방세 완납증명서는 별도로 확인해야 합니다.
Q2. 법인 임대인도 상습 채무 불이행자 조회가 가능한가요?
가능합니다. 안심전세포털은 개인뿐 아니라 법인 임대인 정보도 함께 다룹니다. 법인명과 법인등록번호(또는 사업자등록번호)를 정확히 입력하면 해당 법인의 지정 및 공표 여부를 조회할 수 있습니다.
Q3. 계약서 작성 전에는 임대인의 생년월일을 알기 어려운데 어떻게 확인하나요?
정식 계약서 작성 전이라도 마음에 드는 매물이 있다면 공인중개사를 통해 등기부등본 확인을 요청할 수 있습니다. 등기부등본 갑구의 소유자 정보란에 성명과 생년월일 앞자리가 기재되어 있어 이를 참고해 검색할 수 있습니다. 임대인이나 중개인이 정당한 사유 없이 정보 제공을 꺼린다면 계약 결정에 신중을 기하는 것이 좋습니다.
용어 설명
- 상습 채무 불이행자(악성 임대인): 전세보증금을 고의적 또는 반복적으로 돌려주지 않아 HUG가 대신 변제하게 만들고, 그 채무를 상습적으로 회피하는 임대인을 말합니다. 법률상 요건을 충족하면 성명과 체납액이 공개됩니다.
- 대위변제: 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 때 보증 기관(HUG 등)이 보증 약관에 따라 임차인에게 먼저 지급한 뒤, 임대인에게 그 금액을 청구(구상권 행사)하는 절차입니다.
- 안심전세포털: 국토교통부와 HUG가 전세 사기를 예방하고 임차인에게 투명한 시장 정보를 제공하기 위해 공동 운영하는 공식 웹포털입니다.
마무리
전세 계약은 개인 자산 중 큰 비중을 차지하는 보증금이 오가는 만큼 신중한 의사결정이 필요합니다. 계약 전 안심전세포털에서 상습 채무 불이행자 명단을 확인하는 일은 기본적인 안전장치이지, 그 자체로 안전을 보장하는 절차는 아닙니다.
실제 계약을 진행할 때는 명단 조회 외에도 주택 시세 대비 부채 비율, 선순위 채권 존재 여부, 전세보증보험 가입 요건 부합 여부 등을 함께 검토해야 합니다. 등기부 분석이나 권리관계 해석이 복잡하게 느껴진다면 계약 체결 전 공인중개사나 법률·세무 전문가의 상담을 거쳐 최종 판단을 내리는 것이 자산을 지키는 데 도움이 됩니다.