재산세·종합부동산세 기초

TL;DR

• 재산세는 매년 6월 1일 기준 주택 소유자에게 부과되는 지방세, 종합부동산세(종부세)는 보유 주택 공시가격 합산이 일정 기준을 초과할 때 국세청이 추가로 부과하는 국세다.
• 1주택자 종부세 과세 기준선은 공시가격 12억 원 초과(현행 기준, 변경 여부는 홈택스에서 확인)이므로 수도권 중저가 아파트 한 채를 보유한 사회초년생·신혼부부 대다수는 종부세 대상이 아니다.
• 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(주택 60%)을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산하며, 7월(건물분)과 9월(토지분)에 나눠 고지된다.
• 잔금일이 6월 1일 이전이면 매수인이, 6월 2일 이후면 매도인이 그해 세금을 전액 부담한다. 날짜 하나가 수십만~수백만 원 차이를 만든다.
• 임차인은 재산세·종부세를 직접 낼 의무가 없지만, 임대인의 세 부담이 임대료 협상에 영향을 미칠 수 있으므로 기본 구조는 파악해두는 것이 유리하다.

핵심 개념

재산세와 종합부동산세, 같은 듯 다른 두 세금

두 세금 모두 부동산 보유에 부과된다는 점은 같지만, 부과 주체·계산 기준·납부 시기가 다르다.

과세 기준일: 6월 1일의 의미

재산세·종부세 모두 과세 기준일은 6월 1일이다. 이날 공부(公簿)상 소유자로 등록된 사람이 그해 세금을 전액 부담한다. 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로 세금 귀속이 달라지므로, 매매 계약 협상 시 반드시 따져봐야 하는 항목이다.

실무 포인트: 잔금일이 '6월 10일'이면 매도인이 그해 재산세·종부세를 모두 낸다. '5월 30일'로 조정하면 매수인이 부담한다. 어느 쪽이 유리한지는 물건 가격·협상 여지에 따라 다르므로 '빨리 치르는 게 이득'이라고 단정하지 않는다.

공시가격이란 무엇인가

공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정·공시하는 가격으로, 재산세·종부세·건강보험료 등 행정 목적에 쓰이는 기준 금액이다. 통상 시세의 60~80% 수준이지만 지역·물건마다 편차가 있다.

• 단독·다가구주택: 개별주택가격 (시·군·구청 개별 열람)
• 아파트·연립·다세대: 공동주택가격 (국토교통부 공동주택 공시가격 조회 시스템)

공시가격은 매년 4월 말~5월 초에 확정 공시되며, 공시 후 30일 이내에 이의신청할 수 있다.

단계별 실행 가이드

Step 1. 공시가격 확인

어디서: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr)

방법:
1. '공동주택가격' 탭 클릭
2. 시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 순서로 선택
3. 단지명 또는 도로명 주소 입력 후 검색
4. 해당 호수 선택 → 연도별 공시가격 확인

단독·다가구주택은 같은 사이트 '개별주택가격' 탭에서 조회한다.

Step 2. 재산세 계산

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(주택: 60%)
재산세액 = 과세표준 × 세율

주택 재산세 세율 구조(누진세율, 현행 세율은 위택스 또는 관할 구청 확인):

⚠️ 세율 구간과 공정시장가액비율은 정책에 따라 변경될 수 있다. 납부 전 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 시·군·구청 세무과에서 당해 연도 기준을 확인한다.

재산세 외에 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세가 추가 부과된다. 실제 고지서에는 이 항목들이 합산돼 나온다.

Step 3. 종합부동산세 해당 여부 확인

1주택자 기준 과세 흐름:

① 보유 주택 공시가격 합산
② 기본공제 적용 (1주택자: 12억 원 공제 — 현행 기준, 홈택스 확인 필요)
③ ②의 결과 × 공정시장가액비율 = 과세표준
④ 과세표준 × 세율 = 산출세액
⑤ 산출세액 - 재산세 중복분 공제 - 세액공제(고령자·장기보유) = 납부 세액

다주택자는 보유한 모든 주택의 공시가격을 인별로 합산한 뒤 기본공제를 뺀다. 공동명의라면 지분 비율에 따라 각자에게 귀속된 공시가격으로 개인별 합산한다.

홈택스(hometax.go.kr) → 세금 모의계산 → 종합부동산세 간이세액계산에서 예상 세액을 미리 조회할 수 있다.

Step 4. 납부 일정 관리

재산세는 납부 세액이 20만 원을 초과하면 7월·9월로 나눠 고지되고, 20만 원 이하이면 7월에 전액 고지된다. 종부세는 납부 세액이 250만 원을 초과하면 분납 신청이 가능하다.

비교/체크리스트

잔금일 시나리오별 세금 귀속 비교

공시가격 6억 원 아파트 매매 계약 시 잔금일에 따른 재산세 귀속 비교(계산 예시 기준, 정확한 금액은 위택스 자동계산기 활용):

• 과세표준: 6억 원 × 60% = 3억 6,000만 원
• 재산세액(누진 계산): 약 72만 원 내외(도시지역분·교육세 제외 기준)

세금 기준일은 등기부등본상 소유권 이전 접수일이 아닌 잔금 수수일 기준이다. 잔금일과 등기 접수일을 동일하게 맞춰두는 것이 분쟁을 줄이는 방법이다.

1주택자·다주택자·임차인 세금 체크리스트

• [ ] 현재 보유 주택 수는 몇 채인가?
• [ ] 보유 주택 공시가격 합산액은 얼마인가? (부동산 공시가격 알리미 확인)
• [ ] 1주택자라면 공시가격이 12억 원을 초과하는가?
• [ ] 6월 1일 기준 소유자 상태는 어떻게 되는가?
• [ ] 공동명의라면 지분별 공시가격 귀속분을 계산했는가?
• [ ] 재산세 고지서가 7월·9월에 정상 수령됐는가?
• [ ] 종부세 대상이라면 홈택스 예상 세액 조회를 했는가?
• [ ] 분납이 필요하다면 기한 내 신청했는가?

실무 사례 또는 예시

사례 A. 잔금일 조율로 세금 귀속 바꾸기

김지수(29세)·박민준(31세) 신혼부부가 경기도 수원시 공시가격 4억 5,000만 원 아파트를 매수했다. 처음 계약서에는 잔금일이 '6월 5일'로 잡혀 있었다.

6월 5일 잔금을 치르면 6월 1일 기준 소유자는 매도인이므로 그해 재산세는 매도인 부담이다. 그런데 매도인이 세금 부담을 이유로 매도가 인상을 요구할 수 있는 상황이었다. 두 사람은 공인중개사의 설명을 듣고 잔금일을 '5월 27일'로 앞당기는 대신, 매도인이 재산세 해당분을 잔금에서 일부 감액해주는 방식으로 협의를 마쳤다.

핵심: 잔금일 변경은 단순한 날짜 조정이 아니라 세금 귀속을 바꾸는 실질적 협상 수단이다. 매수자·매도자 입장에서 각각 따져본 뒤 합리적인 선에서 조율하는 것이 실무다.

사례 B. 임차인이 종부세 전가 요구를 받은 경우

이진호(34세)는 보증금 2억 원·월세 60만 원으로 서울 마포구 빌라에 거주 중이다. 집주인에게 "올해 종부세가 많이 나와서 월세를 올려야겠다"는 연락을 받았다.

1. 임차인은 재산세·종부세 납부 의무가 없다.
2. 월세 인상은 주택임대차보호법상 직전 계약 대비 5% 이내로 제한된다. 임대인의 세 부담 증가를 이유로 5%를 초과해 올릴 수 없다.
3. 임대인 보유 주택에 종부세가 부과됐더라도 그 세금을 임차인에게 전가할 법적 근거는 없다.

확인 경로: 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr) → '주택임대차보호법' 검색 → 임대료 증액 제한 조문 열람

사례 C. 공동명의와 단독명의의 종부세 비교

공시가격 9억 원 아파트를 부부 공동명의(각 50%)로 보유하는 경우와 단독명의로 보유하는 경우 비교(현행 기준, 홈택스 확인 필요):

⚠️ 부부 공동명의 1주택 특례 등 별도 규정이 있다. 정확한 계산은 홈택스 종부세 간이계산기 또는 세무사 상담을 통해 개별 확인한다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세로 살고 있는데 집주인이 재산세 일부를 내라고 합니다. 거절해도 되나요?

재산세는 소유자가 납부하는 세금이다. 임대차 계약서에 '임차인이 재산세를 분담한다'는 특약이 없다면 임차인이 낼 법적 의무는 없다. 계약서를 먼저 확인하고 특약이 없다면 거절하는 것이 원칙이다.

Q2. 6월 1일 당일에 잔금을 치르면 누가 재산세를 내나요?

6월 1일 당일 소유권이 이전되면 원칙적으로 매수인이 납부한다. 다만 잔금 수수 시각과 등기 접수 시각이 다를 경우 해석이 복잡해질 수 있으므로, 관할 세무과 또는 세무사에게 개별 확인하는 것이 안전하다.

Q3. 재산세 고지서가 오지 않았는데 어떻게 해야 하나요?

고지서 미수령이 납부 의무를 없애지는 않는다. 7월 중순~말, 9월 중순~말 사이에 위택스(wetax.go.kr)에서 고지 내역을 직접 조회해 기한 내 납부한다. 기한을 넘기면 가산세가 부과된다.

Q4. 재산세를 납부한 뒤 환급받을 수 있는 경우도 있나요?

공시가격 이의신청이 받아들여져 가격이 하향 조정됐거나 과세 오류가 확인된 경우, 경정청구를 통해 환급받을 수 있다. 관할 시·군·구청 세무과에 문의하거나 위택스에서 경정청구 안내를 확인한다.

Q5. 1주택자인데 공시가격이 12억 원을 넘으면 무조건 종부세를 내야 하나요?

12억 원 초과분이 과세 대상이 되는 것은 맞지만, 고령자·장기보유 세액공제 등을 적용한 뒤 최종 납부 세액이 결정된다. 일시적 2주택·상속주택 등 특수한 상황에서는 1주택 판정 요건이 달라지므로, 홈택스 또는 관할 세무서에서 개별 상황을 확인한다.

용어 설명

공시가격
국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정·공시하는 주택 기준 가격. 시세와 다르며, 재산세·종부세·건강보험료 등 행정 목적에 활용된다.

공정시장가액비율
공시가격에 곱해 과세표준을 산출하는 비율. 정부가 세 부담 조절을 위해 주기적으로 조정하며, 매년 위택스·홈택스에서 당해 연도 적용 비율을 확인해야 한다.

과세표준
세금 계산의 기준이 되는 금액. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하거나 공제를 적용한 후의 금액이다.

인별 합산
종부세는 개인별로 보유한 전국 주택 공시가격을 합산해 계산한다. 부부 공동명의라면 지분 비율에 따라 각자에게 귀속된 금액으로 나뉜다.

도시지역분·지방교육세
재산세와 함께 고지서에 부과되는 추가 세목. 도시지역 내 부동산에 적용되며, 재산세 고지서에 합산 기재된다.

종합부동산세(종부세)
보유 주택 공시가격 합산액이 기준선을 초과하는 경우 국세청이 12월에 부과하는 국세.

분납
납부 세액이 일정 기준을 초과할 때 나눠 낼 수 있는 제도. 재산세와 종부세 각각 기준 금액과 분납 기간이 다르므로 위택스·홈택스에서 확인한다.

마무리

재산세·종부세는 집을 소유한 사람만의 문제처럼 보이지만, 임차인도 이 구조를 알아두면 실제 협상에서 판단이 달라진다. 임대인이 세금 부담을 이유로 임대료 인상을 요구할 때 근거 없이 수락하지 않을 수 있고, 매매를 앞두고는 잔금일 하나가 수십만~수백만 원의 세금 귀속을 바꾼다는 사실도 자연스럽게 활용할 수 있다.

이 글의 계산 예시는 개념 이해를 위한 것이다. 수치와 세율은 매년 바뀔 수 있으므로 실제 납부 전에는 반드시 아래 경로에서 당해 연도 기준을 확인한다.

• 공시가격 조회: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
• 재산세 조회·납부: 위택스 (wetax.go.kr)
• 종부세 계산·납부: 홈택스 (hometax.go.kr)
• 법령 조문 확인: 법제처 국가법령정보센터 (law.go.kr)
• 개별 세무 상담: 관할 세무서 또는 세무사