TL;DR
- 제도 목적: 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 해야 할 때, 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원 명령으로 등기부등본에 임차권을 등재하는 제도입니다.
- 핵심 주의사항: 등기부등본 을구에 '주택임차권'이 실제로 기재된 것을 직접 확인한 뒤에 전입신고를 옮기고 이사해야 법적 보호를 받습니다. 신청서 접수나 법원 결정문 수령 시점에 이사하면 권리를 잃습니다.
- 소요 비용 및 기간: 전자소송으로 직접 진행 시 약 4만~5만 원이 들며, 접수부터 등기 완료까지 통상 2~4주가 걸립니다. 이 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.
핵심 개념
임대차 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인은 보증금을 받을 때까지 해당 주택을 점유하며 버틸 권리가 있습니다. 그러나 직장 이전이나 새 주택 입주 등으로 반드시 이사해야 하는 상황이 생기기도 합니다.
이때 그냥 이사를 가고 새 주소지에 전입신고를 해버리면, 기존 주택에 대한 대항력(주택 인도+전입신고로 확보한 제3자 대항 권리)과 우선변제권(확정일자를 통해 경매 절차에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)을 모두 잃게 됩니다. 대항력이 없는 상태에서 집이 경매로 넘어가거나 소유자가 바뀌면 보증금을 한 푼도 회수하지 못할 수 있습니다.
임차권등기명령은 법원의 명령으로 등기부등본에 임차권을 강제로 기록하는 제도입니다. 이 등기가 완료되면 임차인이 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했던 임차인이라도 임차권등기가 완료된 시점을 기준으로 새롭게 이 권리들을 취득하게 됩니다.
단계별 실행 가이드
임차권등기명령은 변호사·법무사 없이도 대법원 전자소송 사이트를 통해 직접 신청할 수 있습니다.
1단계: 요건 확인 및 서류 준비
신청 전 아래 서류를 미리 갖춰두어야 합니다.
- 확정일자부 임대차계약서: 확정일자 인영이 찍힌 계약서 스캔본 (임대인·임차인 정보, 보증금액, 계약 기간 포함)
- 주민등록초본: 과거 주소 변동 이력이 포함된 것으로 정부24에서 발급
- 등기부등본(토지·건물 각 1부): 신청일 기준 최신본, 대법원 인터넷등기소 발급
- 계약 해지 통보 증빙: 임대인이 해지 의사를 수신했음을 증명하는 자료 (내용증명, 카카오톡 대화 캡처, 통화 녹취록 등)
2단계: 대법원 전자소송 사이트 접수
대법원 전자소송에 접속해 공동인증서로 로그인한 뒤, 민사신청 → 임차권등기명령신청서 메뉴를 선택합니다.
- 관할법원 선택: 임대인 주소지가 아닌 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원을 선택합니다.
- 당사자 입력: 임차인을 '신청인', 임대인을 '피신청인'으로 기재합니다.
- 신청취지 작성: 아래 서식을 준용하여 작성합니다.
[신청취지 예시]
1. 피신청인은 신청인에게 별지 기재 건물에 대하여 아래와 같은 내용의
주택임차권등기 절차를 이행하라.
가. 임대차계약일자: 2022년 10월 10일
나. 임차보증금액: 금 150,000,000원
다. 주민등록마친날: 2022년 10월 10일
라. 점유개시일자: 2022년 10월 10일
마. 확정일자받은날: 2022년 10월 10일
2. 신청비용은 피신청인의 부담으로 한다.
라는 재판을 구합니다.
- 신청이유 작성: 계약 체결 일시, 확정일자·전입신고 취득일, 해지 통보 경위, 보증금 미반환 사실을 날짜와 금액을 명시하여 구체적으로 적습니다.
- 첨부서류 업로드: 1단계에서 준비한 서류를 PDF 또는 이미지 파일로 올립니다.
3단계: 비용 납부
신청 전 위택스(WETAX)에서 등록면허세(주택임차권등기) 를 먼저 신고·납부한 뒤 납부번호를 시스템에 입력합니다. 이후 전자소송 화면에서 인지대·송달료·등기신청수수료를 가상계좌 또는 카드로 결제합니다. 예상 총비용은 약 4만 3천 원 내외입니다(당사자 2인 기준, 아래 실무 사례 참조).
4단계: 등기부등본 직접 확인 (가장 중요)
법원의 인용 결정 후 법원이 등기소에 촉탁하고, 등기관이 실제로 기재를 마치기까지 통상 3~7일이 더 걸립니다. 대법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기부등본 을구를 직접 열람하여, '주택임차권 / 권리자: 임차인 성명, 보증금액, 전입일자, 확정일자' 항목이 인쇄되어 나오는 것을 눈으로 확인한 그날 이후에 이사 및 전입신고 이전이 가능합니다.
비교/체크리스트
임차권등기 전·후 법적 권리 비교
| 항목 | 등기 전 (미반환 상태) | 등기 후 (기재 완료) |
|---|---|---|
| 대항력 | 이사·전입 이전 시 상실 | 이사 후에도 유지 |
| 우선변제권 | 이사 시 상실 | 이사 후에도 기존 순위 유지 |
| 지연이자 청구 | 점유 중이므로 청구 제한적 | 점유 인도(열쇠 반환) 시점부터 연 5% 지연손해금 발생 |
| 신규 임차인 보호 | 무관 | 등기 이후 입주한 소액임차인은 최우선변제권 배제 |
신청 전 필수 체크리스트
- [ ] 임대차 계약 기간이 완전히 종료되었거나 해지 합의가 이루어진 상태인가요? (계약 기간 중에는 신청 불가)
- [ ] 해지 통보를 보낸 명확한 증거(내용증명, 문자 등)가 있나요?
- [ ] 현재까지 전입신고가 해당 주소지에 유지되어 있고, 최소한의 점유가 이루어지고 있나요?
- [ ] 법원 결정문 수령에 그치지 않고, 실제 등기부등본에 기재가 완료되었는지 직접 확인하셨나요?
실무 사례 또는 예시
가상 시나리오
서울 구로구 소재 아파트에 거주하는 30대 직장인 K씨는 2022년 11월 5일에 대항력과 확정일자를 취득했으며, 보증금은 2억 원입니다. 계약 만료일은 2024년 11월 4일인데, 이직으로 인해 11월 15일까지 수원의 새 주택으로 이사해야 합니다. 3개월 전에 갱신 거절을 통보했으나 임대인은 "다음 세입자가 구해지기 전까지는 반환할 수 없다"며 버티고 있습니다.
실행 타임라인
- 11월 5일: 대법원 전자소송으로 임차권등기명령 신청서 및 증빙서류 제출
- 11월 10일: 서울남부지방법원으로부터 인용 결정
- 11월 13일: 법원 결정문이 임대인에게 송달 완료
- 11월 18일: 법원 촉탁으로 등기부등본 을구에 '주택임차권' 기재 완료 → K씨 직접 확인
- 11월 19일: 기존 주택 열쇠(도어락 비밀번호)를 임대인에게 문자로 전달, 수원 새 주택으로 전입신고 완료
비용 내역 (전자소송 기준)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 |
| 지방교육세 (등록면허세의 20%) | 1,200원 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 |
| 송달료 (2인 기준, 3회분) | 31,200원 |
| 인지대 (전자소송 10% 할인 적용) | 2,000원 |
| 합계 | 43,400원 |
지연손해금 계산
K씨가 열쇠를 넘긴 다음 날인 2024년 11월 20일부터 임대인은 이행지체 상태가 됩니다. 민법 제379조에 따른 법정이율 연 5%를 적용하면 1일 지연손해금은 약 27,397원(2억 원 × 5% ÷ 365)입니다. 보증금 반환이 30일 지연될 경우, K씨는 보증금 2억 원에 지연손해금 약 82만 2천 원과 신청 비용 43,400원을 더해 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 이율이 연 12%로 높아집니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 신청서를 접수하면 바로 이사해도 되나요?
절대 안 됩니다. 신청서 제출과 등기부 기재는 별개입니다. 법원 결정이 나고 법원이 등기소에 촉탁하더라도, 등기관이 실제로 을구에 기록을 마치기까지 수일이 더 걸립니다. 인터넷등기소에서 을구에 '주택임차권' 항목과 임차인 인적사항이 인쇄되어 나오는 것을 직접 확인한 뒤에 이사하십시오.
Q2. 신청 비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?
네. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청 및 등기와 관련하여 지출한 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송에 함께 포함시키거나 내용증명으로 별도 청구하는 방법을 씁니다. 인지대·송달료·등록세 영수증은 반드시 보관해두십시오.
Q3. 계약 기간이 아직 남아 있어도 신청할 수 있나요?
불가합니다. 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 계약 기간 중 신청하면 법원에서 기각됩니다. 다만, 계약 종료 전에 임대인에게 적법한 해지 통보(종료 2~6개월 전 도달)를 완료해두는 사전 준비는 반드시 필요합니다.
Q4. 묵시적 갱신 상태에서 나가려면 어떻게 해야 하나요?
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 단, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 따라서 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 경과한 시점 이후에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
용어 설명
- 대항력: 임차인이 새로운 집주인이나 경매 낙찰자 등 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
- 우선변제권: 임차 주택이 경매·공매로 처분될 때 매각 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리. 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야 효력이 생깁니다.
- 임차권등기명령: 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원 명령에 의해 단독으로 등기부에 임차권을 등재함으로써, 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보호하는 제도.
- 지연손해금: 임대인이 보증금 반환 기일을 넘겼을 때 지체 기간에 대해 법정이율로 산정하여 지급해야 하는 손해배상금. 임차권등기 이후 점유를 완전히 인도한 시점부터 기산합니다.
마무리
임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 법원 명령만으로 단독 진행할 수 있는, 보증금 미반환 상황에서 가장 기본적이고 실효성 있는 법적 수단입니다. 등기부에 남는 기재 사실 자체가 임대인에게 상당한 심리적 압박으로 작용하기도 합니다.
실무에서 가장 흔한 실수는 법원의 인용 결정문을 받자마자 이사하거나 전입신고를 옮기는 것입니다. 결정문 발송과 등기부 기재 사이에는 행정적 시차가 있습니다. 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 을구 기재를 눈으로 확인한 뒤 이사하십시오. 비용 계산이나 절차 변경 사항은 대법원 전자소송 누리집 또는 관할 법원 종합민원실을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.