TL;DR
임대인은 임대차 목적물을 인도한 후에도 계약 기간 내내 '사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무'(민법 제623조)를 집니다. 고장 난 옵션 가전을 낡은 중고품으로 바꿔줘서 전원은 들어오지만 실질적인 성능을 발휘하지 못한다면, 임대인이 수선의무를 온전히 이행했다고 보기 어렵습니다. 임차인은 객관적인 하자 진단서(서비스센터 소견서 등)를 확보해 재수리나 재교체를 요구할 수 있고, 임대인이 응하지 않으면 차임 감액 청구나 자비 수리 후 비용 청구(필요비 상환청구) 등으로 대응할 수 있습니다. 다만 구체적인 청구 방법과 금액은 사안마다 달라질 수 있어 실행 전 법률 전문가나 분쟁조정 기구의 확인을 받는 것이 안전합니다.
핵심 개념
임대인의 수선의무와 '사용·수익에 필요한 상태'
민법 제623조에 따라 임대인은 계약 기간 중 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무를 집니다. 단순히 '가전제품 형태를 갖춘 물건을 들여놓았다'는 사실만으로 이 의무가 끝나는 것은 아닙니다. 임대차 목적물에 파손이나 장해가 생겨 임차인이 애초 약정된 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태라면, 임대인은 이를 수선할 책임이 있다는 게 다수 판례와 실무의 태도입니다.
불완전 이행(하자 있는 급부)의 적용
임대인이 교체해 준 중고 가전이 정상 가동 범위(예: 냉장고가 영하 온도까지 내려가지 않음, 세탁기 탈수 기능 마비, 과도한 소음·진동 등)를 벗어난다면, 이는 계약 취지에 맞지 않는 '불완전 이행'으로 볼 여지가 큽니다. 형식적으로는 교체가 이뤄졌지만 실질적인 수선의무는 이행되지 않은 셈입니다.
수선 불이행 시 임차인이 검토할 권리
임대인이 하자 있는 중고 가전을 방치하고 추가 조치를 거부한다면, 임차인은 다음 권리들을 검토할 수 있습니다.
- 필요비 상환청구권(민법 제626조 제1항): 임차인이 직접 수리하거나 정상 제품을 렌탈한 뒤 그 비용을 임대인에게 청구
- 차임감액청구권(민법 제627조): 임차 목적물 일부를 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 경우, 그 비율만큼 월세 감액 청구
- 계약 해지: 해당 옵션의 부재로 임대차 목적 달성이 사실상 불가능한 극단적 경우에 한해 검토
단계별 실행 가이드
1단계: 성능 불량 상태의 객관적 증거 채집
"성능이 약하다", "이상한 소리가 난다" 같은 주관적 진술만으로는 임대인을 설득하기 어렵습니다. 수치화된 자료를 모아야 합니다.
- 냉장고: 내부 온도계를 넣어 냉동 -18℃, 냉장 5℃ 기준에 못 미치는 상태를 사진·영상으로 기록
- 세탁기·에어컨: 소음측정 앱으로 데시벨을 측정해 일상생활에 지장을 줄 수준(대략 60~70dB 이상)임을 영상으로 남기고, 에어컨은 송풍구 온도도 함께 측정
2단계: 제조사 공식 서비스센터 점검 및 소견서 확보
사설 업체가 아닌 제조사 공식 서비스 기사를 불러 점검을 받습니다. 기사에게 "실제 정상 사용이 가능한지", "핵심 부품 노후화로 기능이 상실된 상태인지"를 구체적으로 물어보고, 점검 결과서나 소견란에 "기기 노후화로 성능 저하, 수리 비용이 기기 가치를 초과해 수리 비권장", "핵심 부품 마모로 누전 위험 있음" 등의 문구를 받아두면 이후 협의에 유리합니다.
3단계: 임대인에게 공식 서면(내용증명 또는 메신저) 발송
확보한 증거와 소견서를 근거로 재수리·재교체를 요구합니다. 다음 내용을 포함하는 것이 좋습니다.
- 현재 가전 상태 설명(증거 첨부)
- 공식 기사의 "정상 사용 불가" 및 위험 소견 언급
- 민법 제623조에 근거한 재교체 또는 완전한 수리 요청
- 합리적인 조치 기한(예: 수령 후 7일 이내)
- 기한 내 미조치 시 취할 대안(자비 수리 후 청구, 렌탈 이용 및 렌탈료 청구 등) 예고
4단계: 임대인 거부 시 대안 조치 실행 및 정산 준비
임대인이 거부한다면 감정적으로 대응하기보다 예고한 대안을 실행합니다.
- 임의 수리 후 청구: 수리가 가능하다면 진행하고 영수증을 확보해 청구
- 대체품 구입 또는 렌탈 후 상환 청구: 임대인 동의 없이 고가 신제품을 구매하면 전액 인정받기 어려울 수 있으니, 동일 사양의 합리적인 중고 가전 구입비나 월 렌탈료 상당액을 청구하는 편이 현실적입니다.
다만 임의로 월세를 삭감해 송금하는 것은 차임 연체로 인한 계약 해지 사유가 될 위험이 있으므로, 실행 전 반드시 법률 전문가나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 확인받는 것이 바람직합니다.
비교/체크리스트
| 구분 | 허용 가능한 노후 옵션 | 재수리·재교체 요구 대상 |
|---|---|---|
| 기능 수준 | 외관 흠집·변색이 있으나 본래 기능은 작동 | 핵심 기능이 정상 범위 미달(예: 냉장실 온도 10℃ 이상 유지) |
| 소음·진동 | 다소 웅웅거리나 일상에 지장 없음 | 이웃 항의가 나올 정도의 극심한 진동, 60dB 이상 소음 |
| 안전 위험성 | 디자인이 낡았을 뿐 | 전선 피복 손상, 누전 차단기 작동, 탄내 발생 등 |
| 수리비 감당 | 필터 청소, 건전지 교체 등 소모품 비용 | 부품 단종 또는 핵심 부품 고장으로 수리 불가 판정 |
실무 사례 또는 예시
서울 마포구의 한 원룸에서 전세로 거주하던 임차인 A씨는 계약서 옵션인 빌트인 냉장고가 고장 나 임대인 B씨에게 수선을 요청했습니다. B씨는 수리비가 부담스럽다며 빌트인 냉장고는 그대로 두고, 인근 중고 매장에서 제조 연도가 십수 년 지난 소형 냉장고를 구해다 놓아주었습니다.
그런데 이 중고 냉장고는 컴프레서 불량으로 냉기가 거의 돌지 않아 냉동실 음식이 상했고, 가동할 때마다 나는 소음 때문에 A씨는 밤잠을 설쳤습니다. B씨는 "어쨌든 전원은 들어오고 돌아가니 그냥 쓰라"는 입장을 고수했습니다.
A씨는 다음과 같이 대응했습니다.
- 소음측정 앱으로 68dB에 가까운 소음을 영상으로 남기고, 냉장실 온도가 12℃임을 사진으로 기록
- 제조사 서비스 기사를 불러 "컴프레서 수명 종료로 냉매가 정상 순환하지 않고, 수리 부품도 단종돼 사실상 폐기 대상"이라는 점검 리포트를 확보
- 이를 근거로 "정상 가전으로서의 효용을 상실했으니 7일 이내 재교체를 요구하며, 불응 시 렌탈 서비스를 이용하고 해당 비용을 청구하겠다"는 내용증명 발송
- B씨는 이후 분쟁 소지(보증금 반환 시 이의제기 등)를 피하고자 월 렌탈 냉장고를 자기 명의로 설치해 주는 선에서 합의
이 사례는 하나의 예시일 뿐이며, 실제 결과는 계약 내용과 증거 수준, 임대인의 태도에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 "중고 가전이라도 작동은 하니 싫으면 임차인 돈으로 새 제품을 사서 쓰고 나갈 때 가져가라"고 합니다. 응해야 하나요?
그럴 필요는 없습니다. 계약 시 옵션으로 포함된 품목은 임차인이 점유하고 있어도 유지·보수 의무는 임대인에게 있습니다. 성능이 불량한 가전을 그대로 쓰라고 강요하는 것은 수선의무를 다하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 자기 비용으로 구매할 의무는 없으며, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 필요비 청구를 검토할 수 있습니다.
Q2. 수리 기사가 부품이 없어 수리가 불가능하다고 하는데, 임대인은 중고로라도 무조건 고치라고 합니다. 어떻게 하나요?
단종되거나 수리 불가능한 제품을 계속 고치라고 요구하는 것은 사실상 이행이 어려운 요구입니다. 제조사 서비스센터의 '수리 불가 판정서'나 '부품 단종 안내문'을 서면으로 받아 임대인에게 제시하는 것이 좋습니다. 이런 상태에서 무리하게 사설 업체 수리를 진행하다 누전 등 사고가 나면 책임 소재가 모호해질 수 있으니, 공식 판정서를 근거로 기기 자체 교체를 요구하는 편이 안전합니다.
Q3. 성능이 나쁜 중고 가전 때문에 생긴 음식물 상함이나 전기요금 증가분도 임대인에게 청구할 수 있나요?
원칙적으로는 수선의무 위반에 따른 손해배상 청구가 가능한 영역입니다. 다만 임대인이 고장을 알고도 방치했다는 인과관계와 실제 손해액(영수증, 전기요금 고지서 등)을 임차인이 입증해야 하므로, 실무에서는 전액 인정받기까지 상당한 조율이 필요할 수 있습니다. 손해 규모가 크다면 증빙을 철저히 모아 분쟁조정 절차에서 함께 청구하는 것을 권합니다.
용어 설명
- 임대인의 수선의무: 임대차 기간 동안 세입자가 주택과 부속 옵션을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 임대인이 하자나 파손을 고쳐줘야 할 의무(민법 제623조)
- 필요비 상환청구권: 임차인이 임차물 보존을 위해 지출한 비용(수리비 등)을 임대인에게 즉시 청구할 수 있는 권리(민법 제626조 제1항)
- 사용·수익에 필요한 상태: 물건이 단순히 존재하거나 전원이 들어오는 수준을 넘어, 본래 목적과 기능대로 합리적으로 쓰일 수 있는 상태
- 주택임대차분쟁조정위원회: 임대인과 임차인 간 보증금 반환, 수선의무 등 임대차 분쟁을 소송 없이 조정해 주는 공적 기구
마무리
임차 목적물에 설치된 가전 옵션은 단순한 서비스가 아니라 보증금과 월세에 상응하는 사용 권리의 일부입니다. 낡고 성능이 떨어지는 중고 가전으로 구색만 맞추는 것은 임대인의 의무를 다했다고 보기 어렵습니다.
다만 법적 대응에 앞서 제조사 서비스 기사의 소견서 등 객관적인 자료를 먼저 확보하고 차분하게 소통하는 것이 우선입니다. 임대인이 감정적으로 대응하며 수선이나 교체를 거부한다면, 혼자 해결하려 하기보다 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 도움을 받아 절차를 밟는 편이 결과적으로 더 확실합니다. 구체적인 청구 금액과 법적 근거는 사안별로 달라질 수 있으니, 실행 전 전문가 확인을 거치시길 권합니다.