상가나 오피스텔 계약서에 없던 승강기 사용료나 공동 청소비를 추가로 청구하는 집주인에게 계약서 조항을 근거로 대처하는 법

TL;DR

임대차 계약서에 명시되지 않은 승강기 사용료나 공동 청소비를 임대인이 임의로 요구한다면, 임차인이 이를 무조건 수용할 의무는 없습니다. 민법 제623조에 따른 임대인의 유지·수선 의무와 계약서상 관리비 약정 조항을 근거로 서면으로 거부 의사를 밝히는 것이 원칙입니다. 합의되지 않은 비용 청구에는 청구 근거 규정을 요구하고, 대화 내용을 기록으로 남겨 추후 분쟁이나 보증금 반환 지연에 대비해야 합니다. 다만 개별 계약 조항이나 상가·집합건물 관리규약의 구속력 여부는 사안마다 달라질 수 있어, 다툼이 커지면 변호사나 분쟁조정위원회 등 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

핵심 개념

1. 임대인의 유지·수선 의무 (민법 제623조)

민법 제623조에 따라 임대인은 임대차 계약 존속 중 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. 승강기 안전 점검, 주요 부품 교체, 건물 공용 공간의 청소·관리는 원칙적으로 건물의 가치를 보존하고 임차인이 정상적으로 건물을 사용할 수 있도록 임대인이 부담해야 하는 영역입니다. 계약 시 임차인이 이를 부담하기로 별도로 약정하지 않았다면, 임대인이 일방적으로 임차인에게 전가하기는 어렵습니다.

2. 계약서상 관리비 약정의 구속력

임대차 계약서에 기재된 관리비 항목과 금액은 양 당사자가 합의한 사항으로 법적 구속력을 가집니다. 관리비가 '정액제'로 확정되어 있거나 포함 항목(인터넷, 수도료 등)이 구체적으로 지정되어 있다면, 계약 기간 중 임대인이 일방적으로 새 항목(승강기 사용료, 청소비 등)을 신설해 추가 금액을 청구하는 것은 계약 위반 소지가 있습니다.

3. 집합건물법과 임대차 계약의 관계

오피스텔이나 상가 건물은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)의 적용을 받습니다. 관리단에서 의결된 공용부분 관리비라 하더라도, 임대인과 임차인 간 사적 계약인 임대차 계약서에 "공용부분 관리비 일체를 임차인이 부담한다"는 취지의 합의가 명확히 없다면, 새로 신설된 대규모 수선비나 무관한 공용 청소비를 임차인에게 당연히 청구할 근거는 부족합니다.

단계별 실행 가이드

1단계: 임대차 계약서 조항 확인하기

임대인이 추가 비용을 요구하는 즉시 동의하지 말고, 계약서 본문과 특약 사항부터 확인합니다.
- 체크포인트 1: '관리비' 항목에 구체적인 액수나 '실비 정산' 여부가 어떻게 기재되어 있는지 확인
- 체크포인트 2: 특약사항에 "건물 관리규약에 따른다" 또는 "공용관리비 일체를 임차인이 부담한다"와 같은 포괄적 동의 문구가 있는지 검토. 이런 문구가 없다면 계약서상 금액 외 추가 청구는 부당할 가능성이 큽니다.

2단계: 추가 비용의 산출 근거 서면 요구하기

구두가 아닌 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 청구 근거자료를 요청합니다.
- 요청할 서류: 관리비 고지서 내역서, 관리단 회의 의결서, 개정된 관리규약 등
- 소통 예시: "보내주신 승강기 사용료·청소비 청구 건과 관련해, 계약서상 약정된 관리비 외 추가로 발생한 근거 자료를 먼저 서면으로 공유해 주시면 검토해 보겠습니다."

3단계: 계약서 조항 및 법적 근거로 거부 의사 통보하기

계약서상 근거가 없고 임대인의 임의 청구로 판단되면, 정중하되 명확하게 거부 의사를 기록으로 남깁니다.
- 근거 제시: 계약서 제0조(관리비 약정)와 민법 제623조(임대인의 의무) 언급
- 답변 예시: "보내주신 내역을 확인했습니다. 계약서 제0조에 따르면 관리비는 월 00만 원으로 고정되어 있고, 계약서에 없는 승강기 사용료나 공동 청소비는 임대인의 목적물 유지 의무(민법 제623조) 범위로 판단됩니다. 계약 기간 중 임의로 추가된 비용은 지급이 어려운 점 양해 부탁드립니다. 계약서에 명시된 조건대로 임대료와 관리비는 성실히 납부하겠습니다."

4단계: 납부 거부 이후 기록 관리 및 대응

임대인이 퇴거 시 보증금에서 임의 공제하겠다고 주장할 수 있으므로 사전 조치가 필요합니다.
- 기록 보존: 추가 청구 문자, 거부 의사 전달 메시지, 기존 관리비 송금 내역(이체 확인증)을 파일로 백업
- 관리비 직접 납부: 관리사무소에서 직접 고지서가 발부되는 구조라면, 임대인을 거치지 않고 약정 관리비만 관리사무소 계좌로 직접 송금해 체납 기록이 남지 않도록 조치

비교/체크리스트

정당한 관리비 청구 vs 부당한 추가 비용 청구

추가 비용 청구 대처 체크리스트

• [ ] 계약서 내 '관리비 조항' 및 '특약사항' 전수 검토
• [ ] 임대인의 추가 청구 내용을 문자·이메일 등 서면 기록으로 확보
• [ ] 관리사무소(있는 경우)에 부과 주체와 정당성 유선 확인
• [ ] 민법 제623조 및 계약서 근거로 거부 메시지 발송
• [ ] 매월 기존 약정 관리비 성실 납부 및 이체 내역서 보존
• [ ] 퇴거 시 보증금 임의 공제 대비, 주택임대차분쟁조정위원회 신청 절차 미리 확인

실무 사례 또는 예시

오피스텔 세입자 B씨의 추가 청구 대응 사례

주거용 오피스텔에 거주 중인 임차인 B씨는 입주 8개월 차에 임대인으로부터 "이번 달부터 엘리베이터 정밀 점검 및 계단 물청소 비용이 추가되어 매월 관리비가 4만 원씩 인상되니 월세와 함께 입금하라"는 연락을 받았습니다.

B씨는 임대차 계약서를 확인했습니다. 특약사항에는 "관리비는 정액 10만 원(공동관리비, 인터넷 포함)으로 한다. 전기, 수도, 가스는 별도 실비 납부한다"라고만 적혀 있었고, 엘리베이터나 청소비 관련 예외 조항은 없었습니다. 관리사무소에 문의한 결과 엘리베이터 점검비는 장기수선계획상 소유자 부담 영역으로 부과된 것이며, 임차인에게 직접 고지된 바는 없다는 점도 확인했습니다.

B씨는 계약서에 없는 비용이고, 건물 안전 유지를 위한 엘리베이터 점검·청소는 임대인의 의무 범위(민법 제623조)에 해당한다고 판단해 다음과 같은 문자를 보냈습니다. "계약서상 관리비는 월 10만 원 정액으로 합의된 상태입니다. 말씀하신 승강기 점검과 공동 청소비는 계약 당시 고지되지 않은 건물 유지 보수 비용으로 판단되어 추가 납부는 어렵습니다. 기존 약정대로 10만 원을 매월 송금하겠습니다." 임대인은 불만을 표시했지만 법적 근거가 부족함을 인지하고 추가 청구를 철회했습니다. B씨는 이 대화 내용을 저장해 두고 만기 시 보증금 전액 반환을 준비했습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대인이 관리단 회의에서 세입자도 공동 청소비를 분담하기로 의결했다고 주장하는데, 내야 하나요?

관리단 회의의 의결은 원칙적으로 구분소유자(임대인)들 간의 약속이거나 소유자·임차인 전체에 미치는 관리규약의 성격을 가집니다. 다만 사적 계약인 임대차 계약서에 그런 비용 분담에 대한 사전 동의 특약이 없다면, 계약 기간 중 새로 신설된 비용을 임차인에게 곧바로 강제하기는 어렵습니다. 임대인이 소유자로서 우선 납부한 뒤, 임대차 갱신 시점에 관리비 조건을 재협의하는 방식이 합리적입니다.

Q2. 추가 비용 납부를 거부했더니 임대인이 만기 때 보증금에서 청소비만큼 빼고 돌려주겠다고 합니다. 어떻게 하나요?

임차인이 동의하지 않은 부당 청구 금액을 임대인이 보증금에서 일방적으로 공제하는 것은 원칙적으로 효력이 없습니다. 퇴거일에 해당 금액을 공제하고 송금할 가능성에 대비해 거부 의사를 명확히 밝힌 대화 기록을 준비해 두어야 합니다. 이후 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 필요시 내용증명 발송과 반환 소송 등 법적 절차를 검토할 수 있습니다. 구체적 진행은 사안에 따라 다르므로 전문가 상담을 권합니다.

Q3. 상가 임대차 계약서에 "건물 관리규약에 따른다"는 문구가 있으면, 계약서에 없는 비용도 내야 하나요?

상가 임대차에서 "임차인은 건물 관리규약을 준수하며, 이에 따라 부과되는 관리비를 납부한다"는 취지의 특약이 명시되어 있다면, 계약서에 구체적 액수가 없더라도 관리규약에 따라 적법하게 부과되는 공동 청소비나 승강기 유지비 등은 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 상가는 주거용 건물보다 관리규약의 구속력이 넓게 인정되는 경향이 있으므로, 계약 전 관리사무소를 통해 관리규약과 평균 관리비 부과 내역을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

용어 설명

• 민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다는 조문으로, 주택이나 상가의 기본적 시설 유지 관리 책임이 임대인에게 있음을 명시한 법적 근거입니다.
• 정액 관리비: 사용량과 관계없이 매월 일정 금액으로 고정해 납부하기로 약정한 관리비 형식으로, 계약 기간 중 임의 증액이 원칙적으로 불가능합니다.
• 공용부분 관리비: 복도, 계단, 승강기, 주차장 등 입주민이 공동으로 사용하는 공간을 유지·관리·청소하기 위해 발생하는 비용입니다.

마무리

계약서에 없는 비용을 임대인이 청구할 때, 갈등이 두려워 무조건 송금하는 것은 바람직하지 않습니다. 계약서는 임대인과 임차인이 서로 약속한 법적 경계선이고, 명시되지 않은 비용은 원칙적으로 민법상 임대인의 유지 의무에 속한다는 점을 인지할 필요가 있습니다. 감정적 대립 대신 계약서 조항과 관련 법령을 근거로 차분하게 서면으로 대응하는 자세가 중요하며, 사소한 대화도 문자나 메일로 기록해 두는 습관이 만기 퇴거 시 보증금을 안전하게 돌려받는 데 도움이 됩니다. 다만 계약 조항의 해석이나 관리규약의 구속력 판단은 개별 사안마다 결론이 달라질 수 있으므로, 합의가 원만히 이루어지지 않는 복잡한 분쟁이라면 주택임대차분쟁조정위원회나 변호사 등 전문가의 확인을 받아보는 것을 권장합니다.