TL;DR
- 보증금 변동 없이 기간만 연장할 때는 기존 계약서 여백이나 뒷면에 합의 내용을 적는 '배서' 방식이 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 유리합니다.
- 연장 합의 전에도 등기부등본을 발급받아 거주 중 새로운 근저당권이나 권리 제한 사항이 생기지 않았는지 확인하는 절차가 필요합니다.
- 신규 계약서를 새로 작성하는 경우 기존 계약서를 폐기하지 말고 함께 보관해야 기존 순위를 보호받을 수 있습니다.
핵심 개념
전월세 임대차 계약 만기를 앞두고 보증금이나 월세 인상 없이 기간만 연장하기로 합의하는 경우가 흔합니다. 이때 계약서를 새로 작성할지, 기존 계약서를 그대로 활용할지 판단이 필요합니다.
이 과정에서 임차인이 지켜야 할 핵심 권리는 대항력(이미 확보한 거주 권리)과 우선변제권(보증금을 우선 돌려받을 수 있는 순위)입니다. 보증금에 변동이 없다면 기존 계약서의 효력을 유지하면서 연장 합의 사실만 명확히 기록하는 방식이 실무적으로 안전합니다.
방법은 크게 두 가지입니다.
- 기존 계약서 여백에 합의 사실 기록(배서): 계약서 공란이나 뒷면에 연장 합의 내용을 적고 임대인·임차인이 서명·날인하는 방법입니다. 기존 계약의 연속성이 명확하게 남아 권장되는 방식입니다.
- 신규 계약서 재작성: 새 양식에 인상 없는 조건으로 기간만 다시 적는 방법입니다. 형식은 깔끔하지만 기존 계약과의 연결을 증명하려면 이전 계약서를 함께 보관해야 하는 번거로움이 있습니다.
단계별 실행 가이드
1단계: 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인
보증금 증액이 없는 단순 연장이라도 등기부등본 확인은 생략하지 않는 것이 좋습니다. 입주 이후 집주인이 담보 대출을 받았거나(근저당권 설정), 가압류 등 채권 채무 관계가 새로 생겼을 가능성이 있기 때문입니다.
- 확인 방법: 대법원 인터넷등기소에서 해당 지번의 등기부등본을 발급받습니다.
- 체크 포인트: '갑구'에서 소유자 변경 여부를, '을구'에서 전입신고 및 확정일자 부여일 이후 새로 설정된 근저당권이나 압류·가압류 등이 있는지 대조합니다.
- 판단 기준: 거주 중 선순위 저당권 등이 새로 설정됐다면 우선순위가 밀릴 수 있으므로, 연장 여부를 신중히 검토하고 필요시 공인중개사나 법률 전문가에게 자문을 구하는 편이 안전합니다.
2단계: 합의 방식 결정 및 기존 계약서 여백 기록(권장)
등기부상 문제가 없고 양측이 연장에 동의했다면, 기존 계약서 여백이나 뒷면 공란에 합의 내용을 기록합니다. 실무에서는 이를 '배서'라고 부르며, 기존 계약의 효력을 그대로 승계한다는 점에서 안전한 방식으로 통합니다.
작성해야 할 필수 내용과 양식 예시는 다음과 같습니다.
임대차 계약 연장 합의서
임대인과 임차인은 상기 임대차 계약의 보증금 및 월세 등 기존 조건의 변동 없이, 임대차 기간만을 아래와 같이 연장하기로 합의한다.
- 연장된 임대차 기간: 202X년 X월 X일 ~ 202X년 X월 X일 (X개월/X년)
- 작성일: 202X년 X월 X일임대인: O O O (서명 또는 날인)
임차인: O O O (서명 또는 날인)
주의사항: 임대인과 임차인이 각각 보관 중인 계약서 원본 2부 모두에 동일하게 작성하고 서명 또는 날인해야 합니다. 인감도장이 아니어도 서명이나 일반 도장으로 가능합니다.
3단계: 신규 계약서 작성 시 보관법(선택)
임대인의 요청이나 상호 합의로 계약서를 새로 작성하기로 했다면 다음을 지켜야 합니다.
- 기존 계약서 폐기 금지: 새 계약서에는 기존 확정일자가 없습니다. 새 계약서에 확정일자를 다시 받더라도 그 효력은 새로 받은 날부터 발생합니다. 따라서 최초 입주 시 취득한 대항력과 우선변제권을 증명하려면 확정일자가 찍힌 기존 계약서를 신규 계약서와 함께 묶어 보관해야 합니다.
- 신규 계약서 특약사항 명시: 특약란에 기존 계약의 연장선임을 명시하는 문구를 넣는 것이 안전합니다.
- 예시: "본 계약은 202X년 X월 X일 체결한 기존 임대차 계약(보증금 O원)의 보증금 증액 없는 기간 연장 계약이며, 기존 계약의 효력과 임차인의 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지된다."
비교/체크리스트
연장 계약 방식 비교
| 구분 | 기존 계약서 여백 기록(배서) | 신규 재계약서 작성 |
|---|---|---|
| 추천 대상 | 보증금 변동 없이 기간만 연장하는 임차인 | 계약 조건을 문서상 정리하고 싶은 임차인 |
| 우선변제권 유지 | 기존 확정일자 효력이 단절 없이 유지됨 | 기존 계약서를 함께 보관해야 과거 효력 유지됨 |
| 신규 확정일자 | 필요 없음 | 필요 없음(증액이 없으므로 신청 사유 없음) |
| 행정적 번거로움 | 낮음(수기 작성 후 날인) | 낮음~보통(계약서 양식 재작성 필요) |
| 분실 리스크 | 계약서 1장만 관리하면 됨 | 신·구 계약서 2장 모두 보관해야 해 분실 주의 |
연장 계약 당일 체크리스트
- [ ] 인터넷등기소에서 당일 날짜로 등기부등본을 확인했는가?
- [ ] 등기부등본 을구에 새로운 근저당권이나 권리 제한 사항이 추가되지 않았는가?
- [ ] 연장 기간의 시작일과 종료일이 명확히 기재됐는가?
- [ ] 임대인과 임차인 본인의 서명 또는 날인이 양쪽 계약서 모두에 완료됐는가?
- [ ] (신규 계약서 작성 시) 확정일자가 찍힌 기존 최초 계약서를 함께 보관했는가?
실무 사례 또는 예시
임차인 A씨는 서울의 한 원룸에서 전세 보증금 1억 5천만 원에 거주하고 있었습니다. 만기 3개월 전 임대인 B씨로부터 "보증금은 올리지 않고 1년 더 거주할 수 있느냐"는 제안을 받았고 A씨는 동의했습니다.
1단계, 등기부 확인: A씨는 합의서 작성 전 등기부등본을 발급받아 입주 이후 새로 설정된 근저당권이나 가압류가 없음을 확인했습니다.
2단계, 작성 방식 선택: 새 계약서를 쓰면 기존 확정일자의 효력이 약화될까 우려해, 기존 계약서 여백에 기록하는 배서 방식을 임대인에게 제안했습니다.
3단계, 실제 기재 내용: 임대인 B씨와 만나 각자 소지한 계약서 원본 전면 하단 여백에 다음과 같이 수기로 작성했습니다.
"본 계약은 임대인과 임차인의 합의하에 보증금 인상 없이 기간만 2024년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지로 연장한다. 2024년 2월 15일 임대인 B(서명), 임차인 A(서명)"
4단계, 결과: A씨는 별도의 확정일자 발급이나 행정 절차 없이 기존에 확보해 둔 선순위 임차인 지위를 그대로 유지하며 연장 거주할 수 있었습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 보증금 증액이 없는데도 새로 계약서를 쓰면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금 인상이 없다면 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 오히려 새 계약서에 확정일자를 새로 받으면서 기존 계약서를 버리면, 과거 취득한 대항력과 우선변제권의 기준 시점이 새 계약서 작성일로 늦춰져 불리해질 수 있습니다. 신규 작성 시에는 기존 최초 계약서를 분실하지 않도록 함께 묶어 보관해야 합니다.
Q2. 기존 계약서 여백에 합의 내용을 쓸 때 꼭 임대인과 직접 만나서 써야 하나요?
대면 작성이 가장 명확하지만, 일정이 어려우면 메신저나 이메일로 합의 문구를 주고받고 서명한 문서를 스캔본으로 교환하는 방법도 활용됩니다. 다만 위변조 방지와 증명력을 위해 가능하면 직접 만나 서명하거나, 비대면인 경우 통화 녹음이나 문자로 합의 사실을 이중으로 남겨두는 것이 좋습니다.
Q3. 계약 기간만 연장하는 경우에도 중개수수료를 내고 공인중개사를 통해 작성해야 하나요?
보증금 증액이나 조건 변경이 없는 단순 기간 연장은 대필료 수준의 비용(대략 5만~10만 원)으로 공인중개사에게 작성을 의뢰할 수 있습니다. 다만 당사자 간 합의가 원만하고 등기부등본상 권리 변동이 없다면, 중개업소를 거치지 않고 기존 계약서 여백에 직접 작성해도 법적 효력은 동일합니다. 권리 관계가 복잡하다면 전문가 확인을 받는 것이 안전합니다.
용어 설명
- 배서: 원래 어음이나 수표 뒷면에 권리 이전을 기재하는 행위에서 유래한 말로, 임대차 실무에서는 기존 계약서 여백이나 뒷면에 합의 조건 변경이나 연장 사실을 직접 적어 적법성을 이어가는 방식을 뜻합니다.
- 대항력: 임차인이 제3자(새로운 집주인 등)에게도 임대차 계약의 효력을 주장하며 만기까지 거주할 수 있는 권리입니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
- 우선변제권: 임차 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 낙찰 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)과 계약서상 확정일자를 모두 갖춰야 발생합니다.
마무리
보증금 증액이 없는 연장 계약은 임차인 입장에서 비교적 부담이 적은 거래입니다. 하지만 부담이 적을수록 기본 절차를 생략하기 쉽습니다. 연장 합의 전 당일 기준 등기부등본 확인은 자산을 지키는 최소한의 방어선입니다.
기존 계약서 여백에 연장 기간을 적고 서명·날인을 남기는 단순한 실행만으로도 불필요한 행정 절차를 줄이면서 기존의 우선순위를 지켜낼 수 있습니다. 권리 관계가 복잡하거나 판단이 어렵다면 계약서 작성 전 공인중개사나 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 상담 창구를 활용해 확인받는 것을 권장합니다.