TL;DR
- 업계약서란 실제 전세 보증금보다 계약서상 금액을 높여 작성하는 이중 계약서를 말합니다.
- HUG 등 보증기관은 공시가격 대비 일정 비율(이른바 126% 기준)이나 실제 감정평가액을 기준으로 보증 가입 여부를 심사하는데, 계약서상 보증금을 부풀리면 이 기준을 초과해 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
- 업계약은 부동산 거래신고법 위반으로 과태료 대상이 될 뿐 아니라, 금융기관을 속여 대출을 더 받는 행위로 이어질 경우 형사처벌 대상이 될 수 있고, 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 깡통전세 사고의 원인이 되기도 합니다. 구체적인 처벌 수위나 법적 판단은 사안마다 다르므로 변호사 등 전문가 확인이 필요합니다.
핵심 개념
업계약서와 전세대출 부풀리기의 고리
전세를 구하다 보면 임대인이나 중개업소가 "대출이 더 나오게 계약서를 쓰자"며 실제 보증금보다 높은 금액으로 임대차 계약서 작성을 제안하는 경우가 있습니다. 이를 '업(Up)계약서'라고 부릅니다. 예를 들어 실제 전세 보증금은 2억 원인데 계약서에는 2억 5천만 원으로 기재하고, 차액 5천만 원은 임대인이 따로 돌려주거나 이자를 지원하겠다고 약속하는 식입니다.
이런 제안은 전세대출 한도(보증금의 일정 비율)에 묶여 잔금이 부족한 임차인의 사정을 파고듭니다. 하지만 이는 금융기관을 속여 더 많은 대출금을 받아내는 행위로, 위법성이 명확합니다.
보증보험 가입 심사와 공시가격 기준
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관은 전세보증금 반환보증 가입 심사 시 주택의 객관적 가치를 평가합니다. HUG의 경우 전세보증금이 공시가격의 일정 비율(공시가격의 140%에 전세가율 90%를 적용한 126% 수준) 이하일 때 보증 가입을 허용하는 방식을 운영하고 있는데, 이 기준은 제도 개편에 따라 달라질 수 있으므로 계약 시점의 최신 기준을 HUG 등을 통해 반드시 재확인해야 합니다.
계약서상 보증금이 이 안전 범위를 넘어서면 보증보험 가입이 사실상 불가능해집니다. 설령 일시적으로 심사를 통과하더라도, 사후에 업계약 사실이 드러나면 보증 효력이 소급 취소되어 보증금을 보호받지 못할 위험이 있습니다.
임대인과 중개업소가 업계약을 제안하는 이유
임대인은 자기 자금 부담 없이 주택을 매수(이른바 갭투자)하거나, 다음 세입자에게 더 높은 가격으로 전세를 놓기 위해 해당 주택의 전세 시세 기록을 인위적으로 올려둘 유인이 있습니다. 중개업소는 거래 성사와 수수료 확보를 위해 이에 동조하는 경우가 있습니다. 그러나 이 과정에서 발생하는 법적·금융적 위험은 대부분 세입자가 떠안게 됩니다.
단계별 실행 가이드
1단계. 업계약 제안은 즉시 거절하고 기록을 남긴다
임대인이나 중개업소가 대출 한도 증액, 이자 지원, 이사비 제공 등을 이유로 계약서 금액 조정을 제안하면 거절 의사를 분명히 밝혀야 합니다. 관련 문자메시지나 통화 녹음은 추후 분쟁이 발생했을 때 본인을 보호하는 근거 자료가 되므로 삭제하지 말고 보관합니다.
2단계. 공시가격과 실거래가를 직접 조회한다
계약서 작성 전 주택의 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.
- 부동산공시가격알리미 사이트에서 해당 주택(공동주택 또는 단독주택)의 최신 공시가격을 확인합니다.
- 확인한 공시가격에 보증기관이 안내하는 비율(예: 126%)을 곱해 보증보험 가입 가능 한도를 대략 가늠해 봅니다.
- 예시: 공시가격이 1억 5,000만 원인 빌라라면150,000,000원 × 126% = 189,000,000원수준을 초과하는 보증금은 가입이 어려울 수 있습니다. - 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 동일 평형의 최근 전세 거래 시세도 함께 비교합니다.
3단계. 계약서 금액과 실제 송금액이 정확히 일치하는지 확인한다
계약서 작성 시 본인이 실제로 송금할 보증금과 계약서상 금액이 한 글자도 다르지 않은지 꼼꼼히 확인합니다. 특약 사항에 "별도의 이면 계약이나 구두 합의가 없으며, 실제 거래 금액과 계약서상 금액은 동일하다"는 취지를 명시해 두는 것도 방법입니다.
4단계. 전월세 신고를 신속히 진행한다
계약 체결 후 정해진 기한 내에 관할 주민센터 방문이나 부동산거래관리시스템을 통해 임대차 계약 내용을 신고해야 합니다. 업계약서로 신고하면 허위 신고에 해당해 임대인과 임차인 모두 과태료 부과 대상이 될 수 있으므로, 실제 금액대로 투명하게 신고하는 것이 안전합니다.
5단계. 보증기관을 통한 사전 상담을 활용한다
계약서 작성이나 잔금 지급 전에 HUG 지사나 위탁 은행을 방문해, 해당 매물과 예정된 보증금 액수로 전세보증보험 가입이 가능한지 사전 상담을 받아두는 것이 좋습니다. 다만 사전 상담 결과가 최종 가입을 보장하는 것은 아니라는 점도 함께 참고해야 합니다.
비교/체크리스트
정상 계약 vs 업계약 비교
| 구분 | 정상 계약 | 업계약(위험 계약) |
|---|---|---|
| 보증금 표시 | 실제 주고받는 금액(예: 2억 원) | 인위적으로 올린 금액(예: 2억 5천만 원) |
| 전세대출 | 실제 보증금 기준으로 정상 실행 | 대출 증액을 위해 허위 서류로 실행될 위험 |
| 보증보험 가입 | 공시가격 대비 기준 충족 시 가입 진행 가능 | 기준 초과 또는 허위 계약으로 가입 거절·취소 가능 |
| 법적 리스크 | 상대적으로 낮음 | 부동산거래신고법 위반(과태료), 사안에 따라 형사상 문제 소지 |
| 보증금 회수 | 보증기관을 통한 반환 절차 이용 가능 | 보증 불가 시 경매 처분 등으로 손실 위험 큼 |
계약 전 자가 진단 체크리스트
- 중개업소나 임대인이 "대출을 위해 계약서 금액을 올려 쓰자"고 제안했는가
- 실제 송금할 금액과 계약서에 기재된 금액이 일치하는가
- 계약서상 보증금이 해당 주택 공시가격 대비 보증기관 기준 비율을 초과하지 않는가
- 중개업자가 정상 등록된 공인중개사인지 국가공간정보포털 등에서 확인했는가
- 주변 실거래가 대비 계약하려는 전세가가 지나치게 높지 않은가
실무 사례 또는 예시
상황
세입자 L씨는 보증금 1억 8,000만 원인 신축 빌라 전세를 알아보던 중, 전세대출 한도가 다소 부족해 고민하고 있었습니다. 이때 중개업자가 이런 제안을 해왔습니다.
"임대인과 합의해서 계약서에는 보증금을 2억 3,000만 원으로 적읍시다. 그러면 대출이 더 나와서 잔금 치르기 편해요. 차액은 임대인이 잔금 당일에 돌려주기로 했습니다."
확인
L씨는 계약 전 부동산공시가격알리미를 통해 해당 빌라의 공시가격을 확인했습니다. 공시가격은 1억 4,000만 원이었습니다.
판단
L씨는 보증보험 가입 기준을 대략 계산해 보았습니다.
- 참고 한도:
1억 4,000만 원 × 126% = 1억 7,640만 원
실제 보증금인 1억 8,000만 원부터 이미 이 참고 기준을 소폭 초과하는 상태였습니다. 만약 중개업자 말대로 계약서상 금액을 2억 3,000만 원으로 올려 쓴다면 보증보험 가입은 사실상 어려워지는 구조였습니다.
더불어 은행에 허위 계약서를 제출해 대출을 받는 행위는 법적 문제로 이어질 수 있고, 추후 임대인이 차액을 돌려주지 않거나 집이 경매에 넘어갈 경우 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 법률 상담을 통해 확인했습니다.
결과
L씨는 업계약 방식으로는 진행할 수 없다며 제안을 거절했습니다. 마음에 들었던 집이었지만 계약을 포기하고, 공시가격 대비 전세가가 안전한 범위 내에 있으며 실제 거래 금액으로만 계약서를 작성해 주는 다른 매물을 찾아 계약을 마쳤습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약서는 높게 쓰고 특약으로 "일부 금액은 반환한다"고 적으면 문제가 없나요?
그렇지 않습니다. 통장상 형식적으로 돈이 오갔더라도, 임차인이 최종 부담하는 순수 보증금 외의 금액을 돌려받는 이면 합의가 있다면 이 역시 업계약에 해당할 소지가 큽니다. 보증기관은 심사 과정에서 이면 계약이 확인되면 가입을 거절하고, 가입 이후 적발되더라도 보증을 무효로 처리할 수 있습니다.
Q2. 중개업소에서 "서로 입만 맞추면 은행이나 보증기관에서 알 방법이 없다"고 하는데 사실인가요?
과거에는 적발이 상대적으로 어려웠을 수 있지만, 최근에는 보증기관과 금융기관이 국토교통부 실거래가 시스템이나 관련 데이터와 연계해 심사를 강화하는 추세입니다. 특히 주변 시세보다 지나치게 높은 가격의 계약은 확인 대상이 될 가능성이 있습니다. 임대인과 세입자 간 이견이 생겨 한쪽이 신고하거나, 통장 거래 내역 대조 과정에서 드러나는 사례도 있는 만큼 안전하다고 단정할 수 없습니다.
Q3. 이미 업계약서를 작성하고 입주했다면 어떻게 대응해야 하나요?
이미 계약이 체결된 상태라면 위험에 노출되어 있을 수 있습니다. 실제 거래 사실과 다른 계약서가 제출된 만큼 보증보험 가입이 거절되거나 이후 취소될 가능성이 있습니다. 이 경우 지체 없이 변호사나 법무사, 공인중개사협회 상담 창구 등을 통해 계약 해제나 재작성(합의 해제 후 실제 금액으로 재계약) 가능 여부를 확인하고, 필요하다면 금융기관에도 사실관계를 알려 수습 방안을 논의하는 것이 바람직합니다.
용어 설명
- 업계약서: 세금 회피, 대출 한도 증액 등의 목적으로 실제 거래 가격보다 높은 금액을 기재해 작성하는 이중 계약서.
- 공시가격: 정부가 매년 고시하는 부동산의 기준 가격으로, 세금 부과 및 보증보험 가입 심사 등에 활용되는 지표.
- 126% 기준: HUG 전세보증보험 가입 요건 중 하나로, 전세 보증금이 공시가격의 140%에 전세가율 90%를 곱한 수준 이하일 때 가입을 승인하는 방식. 제도 변경 가능성이 있으므로 신청 시점 기준을 확인해야 합니다.
- 이면 계약: 공식적으로 제출·신고하는 계약서 외에, 당사자끼리 실제 조건을 다르게 정해 별도로 맺는 비공식 합의.
마무리
"대출을 더 편하게 받을 수 있다"는 제안 뒤에는 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 위험이 숨어 있을 수 있습니다. 보증보험 제도는 임차인의 재산을 지키기 위한 안전장치이며, 이 장치는 실제 거래 조건과 계약서 내용이 일치할 때만 정상적으로 작동합니다.
계약서의 금액을 임의로 조정하는 행위는 단순한 편법이 아니라 법적 문제로 이어질 수 있는 사안입니다. 계약 전에는 공시가격과 주변 실거래가를 직접 확인하고, 실제 송금 금액과 서류상 금액이 일치하는 계약만 진행하는 것이 안전합니다. 스스로 판단하기 어렵거나 의심스러운 제안을 받았다면, 계약서에 서명하기 전 HUG나 변호사 등 전문가의 자문을 받아보시길 권합니다.