TL;DR
전월세 보증금을 올려 재계약할 때는 기존 계약서를 절대 폐기하면 안 됩니다. 처음 입주 시점에 확보한 대항력과 우선변제권(경매 시 낙찰 대금에서 먼저 배당받을 권리)을 그대로 지키려면, 기존 계약서는 보존한 채 증액된 금액에 대해서만 별도 계약서를 작성하고 새로 확정일자를 받아야 합니다. 새로 받는 확정일자는 증액분에 대해서만 효력이 생긴다는 점을 기억해야 합니다.
핵심 개념
계약 만기가 다가와 임대인과 협의해 보증금을 올려주기로 했다면, 세입자 입장에서는 두 가지 권리를 온전히 지키는 것이 관건입니다. 대항력과 우선변제권입니다.
- 대항력: 주택에 입주하고 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 발생하는 권리로, 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 수 있고 새 소유자에게도 보증금 반환을 주장할 수 있습니다.
- 우선변제권: 대항력을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자를 받아야 발생합니다. 집이 경매에 넘어가더라도 자신의 순위에 따라 낙찰 대금에서 보증금을 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다.
전체 금액으로 새 계약서를 쓰면 왜 위험한가
기존 계약서(예: 2억 원)를 파기하고 전체 금액(예: 2억 2천만 원)으로 계약서를 새로 써서 확정일자를 다시 받으면, 기존에 확보했던 1순위 우선변제권은 사라지고 전체 금액에 대한 권리가 새 계약서 작성일 기준으로 재설정됩니다.
만약 거주 중간에 임대인이 집을 담보로 대출을 받아 등기부등본 을구에 근저당권이 설정된 경우, 보증금 전체가 그 대출보다 후순위로 밀려나는 결과가 생길 수 있습니다. 그래서 기존 순위는 그대로 두고 늘어난 금액만 별도로 보호하는 방식, 즉 기존 계약서는 유지하고 증액분에 대해서만 조치를 취하는 방식이 필요합니다.
단계별 실행 가이드
1단계: 등기부등본 확인 (계약 당일 필수)
증액 계약서를 쓰기 직전 반드시 등기부등본을 새로 열람합니다. 대법원 인터넷등기소 웹사이트나 앱에서 확인할 수 있습니다. 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)를 집중해서 보고, 최초 입주 이후 새로 생긴 근저당권이나 가압류, 압류가 있는지 확인합니다. 새로운 권리 제한이 발견됐다면 증액분은 그 권리보다 후순위가 되므로, 증액 여부를 신중히 결정하고 필요하면 법률 전문가와 상담하는 편이 안전합니다.
2단계: 계약서 작성 방법 선택
등기부등본에 이상이 없으면 계약서를 작성합니다. 두 가지 방식이 있습니다.
- 증액분만 적는 방식(권장): 보증금 칸에 올려주는 금액만 기재하고, 특약사항에 기존 계약의 연장 및 증액 계약임을 명시합니다.
- 전체 금액을 적고 증액 사실을 명시하는 방식: 보증금 칸에 전체 금액을 적되 특약사항에 기존 계약 내용을 구체적으로 남깁니다.
특약사항 예시: "본 계약은 202X년 X월 X일자 기존 임대차 계약(보증금 O억 원, 기간 O년)의 기간 연장 및 보증금 증액(O천만 원)에 따른 재계약이다. 기존 계약은 유효하게 유지되며, 본 계약서는 증액된 보증금 O천만 원에 대한 계약서이다. 임차인은 기존 계약서와 본 증액 계약서를 함께 보관한다."
3단계: 증액 계약서에 확정일자 받기
새로 작성한 증액 계약서에 확정일자를 받아야 그날부터 증액분에 대한 우선변제권이 생깁니다. 정부24나 인터넷등기소에서 온라인으로 신청하거나 관할 주민센터를 방문합니다. 보증금 증액분이 6천만 원을 초과하거나 월세가 일정 기준 이상 인상되는 경우(지자체별 기준 상이) 계약 후 30일 이내 주택 임대차 신고를 해야 하며, 신고를 마치면 확정일자가 자동 부여됩니다. 세부 신고 기준은 관할 지자체나 정부24에서 최신 내용을 확인하는 것이 정확합니다.
4단계: 계약서 보관
기존 계약서(최초 확정일자 포함)와 새 증액 계약서(신규 확정일자 포함)를 함께 묶어 보관합니다. 기존 계약서는 기존 보증금을, 새 계약서는 증액분을 지키는 근거가 되므로 둘 다 분실하지 않도록 주의해야 합니다.
비교/체크리스트
보증금 증액 재계약 방식 비교
| 구분 | 기존 계약서 유지 + 증액 계약서 작성(권장) | 기존 계약서 파기 후 전체 금액 신규 작성(위험) |
|---|---|---|
| 기존 보증금 보호 | 최초 입주 시점 순위 그대로 유지 | 새 확정일자 기준으로 순위가 밀림 |
| 증액분 보호 | 새 확정일자 기준으로 보호(중간 근저당보다 후순위 가능) | 새 확정일자 기준으로 보호 |
| 기존 계약서 보관 | 반드시 함께 보관 | 분실·파기 시 대항력 입증이 어려워질 수 있음 |
| 안전성 | 중간에 대출이 생겨도 기존 금액은 지킴 | 중간에 대출이 생겼다면 보증금 전체가 후순위로 밀릴 수 있음 |
증액 재계약 당일 체크리스트
- 당일 자로 등기부등본을 새로 발급받아 을구에 새로운 근저당권이 없는지 확인했는가
- 최초 확정일자가 찍힌 기존 계약서를 안전하게 보관해 두었는가
- 신규 계약서 특약에 기존 계약의 연장 및 증액 계약이라는 사실을 명시했는가
- 증액 계약서 작성 직후 임대차 신고 또는 확정일자 신청을 완료했는가
실무 사례 또는 예시
가상의 사례로 살펴보겠습니다. 세입자 A씨는 2022년 5월 보증금 2억 원에 전세 계약을 맺고 입주해 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 당시 등기부등본은 깨끗해 1순위를 확보한 상태였습니다.
2023년 10월 임대인이 은행에서 집을 담보로 1억 원을 대출받으며 을구에 근저당권이 설정됐습니다(2순위 은행). 2024년 5월 만기를 앞두고 임대인이 보증금을 2천만 원 올려달라고 요청해 총보증금은 2억 2천만 원이 됐습니다.
만약 A씨가 기존 계약서를 파기하고 전체 금액 2억 2천만 원짜리 계약서를 새로 써 확정일자를 받았다면, 순위는 2024년 5월로 밀려 1순위 은행(1억 원), 2순위 A씨(2억 2천만 원) 순서가 됩니다. 경매로 넘어갈 경우 은행이 먼저 배당받고 남은 금액에서만 보증금을 회수하게 되어 큰 손실을 볼 수 있습니다.
반대로 기존 2억 원 계약서를 그대로 보관한 채 늘어난 2천만 원에 대해서만 증액 계약서를 작성하고 특약에 기존 계약의 연장·증액 계약임을 명시한 뒤 새 확정일자를 받았다면, 배당 순위는 1순위 A씨의 기존 보증금 2억 원(2022년 5월 기준), 2순위 은행 근저당권 1억 원(2023년 10월 기준), 3순위 A씨의 증액 보증금 2천만 원(2024년 5월 기준)으로 나뉩니다. 이 경우 최소한 기존 보증금 2억 원은 은행보다 우선해 안전하게 회수할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 기존 계약서 여백에 증액 내용을 손으로 적고 서명해도 효력이 있나요?
임대인과 임차인이 합의해 서명·날인하면 사적 계약으로서 효력은 있습니다. 다만 그 부분만 따로 확정일자를 받기는 어려워, 나중에 경매 등이 발생했을 때 증액분의 우선변제 효력 발생 시점을 입증하기 곤란할 수 있습니다. 번거롭더라도 증액분에 대해 별도 계약서를 작성하고 새 확정일자를 받는 편이 명확하고 안전합니다.
Q2. 등기부등본을 보니 입주 이후 은행 근저당권이 추가로 설정돼 있습니다. 이런 경우 증액해도 될까요?
주의가 필요한 상황입니다. 중간에 근저당권이 설정된 상태에서 보증금을 올려주면 증액분은 그 대출보다 후순위가 됩니다. 집값 하락이나 경매 시 증액분을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 증액을 보류하고 이사를 검토하거나, 인상분을 월세로 전환하는 방안을 임대인과 협의하는 것도 방법입니다. 판단이 어렵다면 계약 전에 공인중개사나 변호사 등 전문가 자문을 받는 것이 안전합니다.
Q3. 증액 계약서는 반드시 공인중개사를 통해 작성해야 하나요?
그렇지 않습니다. 임대인과 임차인이 직접 작성해도 법적 효력이나 확정일자 취득에는 문제가 없습니다. 다만 계약서 양식이나 특약 문구 작성이 불안하다면 중개업소에 소정의 대필료를 지불하고 도움을 받는 것도 방법입니다.
용어 설명
- 우선변제권: 임차주택이 경매나 공매될 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 주택임대차보호법상의 권리로, 대항요건(전입신고 및 거주)과 확정일자를 모두 갖춰야 발생합니다.
- 확정일자: 문서가 작성된 날짜를 관공서(주민센터, 등기소 등)가 확인해 부여하는 날짜 및 번호로, 해당 시점에 문서가 존재했음을 증명합니다.
- 대항력: 이미 발생한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력으로, 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다.
- 근저당권: 장래 발생할 채무를 담보하기 위해 미리 설정하는 저당권으로, 임대인이 주택을 담보로 대출받을 때 등기부등본 을구에 기록됩니다.
마무리
보증금을 지키면서 안전하게 계약을 연장하는 핵심은 결국 기존 기록을 훼손하지 않는 것과 현재 상태를 다시 확인하는 것입니다. 번거롭다는 이유로 등기부등본 확인을 건너뛰거나 기존 계약서를 폐기하는 행동은 스스로 재산을 위험에 노출시키는 결과로 이어질 수 있습니다.
위 절차를 차근차근 따른다면 보증금을 안전하게 지키는 데 도움이 될 것입니다. 다만 등기부에 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 스스로 판단하기 어렵다면 임의로 결정하지 말고, 법률구조공단이나 부동산 전문 변호사, 법무사 등 전문가의 확인을 받아 진행하는 것을 권장합니다.