재산세·종합부동산세 기초

TL;DR

내 집 마련을 준비하는 2030이라면 재산세와 종합부동산세(종부세)는 반드시 알아야 할 보유세입니다. 두 세금 모두 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되며, 주택의 공시가격을 토대로 계산됩니다. 재산세는 모든 주택 소유자가 7월·9월에 나눠 내고, 종부세는 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 때만 12월에 납부합니다. 집을 사기 전에 위택스·홈택스 모의계산을 통해 예상 세액을 미리 파악해두는 것이 현명한 재정 계획의 출발점입니다.

핵심 개념

1. 재산세: 지역 공공서비스를 위한 지방세

재산세는 토지·주택·건축물 등을 소유한 사람에게 해당 시·군·구가 부과하는 지방세입니다. 징수된 세금은 도로, 상하수도, 공원 등 지역 공공서비스 재원으로 쓰입니다.

• 과세 기준일: 매년 6월 1일. 이 날 소유자가 1년치 납세의무를 집니다. 6월 2일에 매도해도 6월 1일 소유자가 납부합니다.
• 납부 시기: 주택분 재산세는 연 2회 분납합니다.
• 1차: 7월 16일 ~ 7월 31일 (세액의 1/2)
• 2차: 9월 16일 ~ 9월 30일 (세액의 1/2)
• 과세표준 산식: 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율

2. 종합부동산세(종부세): 고액 부동산 보유자에게 부과하는 국세

종부세는 전국에 소유한 주택·토지의 공시가격 합산액이 법정 기준을 초과할 때 국세청이 부과하는 국세입니다.

• 과세 기준일: 재산세와 동일하게 매년 6월 1일
• 납부 시기: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
• 주택분 과세 기준 (2025년 현재 동일 적용):
• 1세대 1주택자(단독 소유): 공시가격 합산액 12억 원 초과
• 다주택자 또는 공동명의 1주택자: 공시가격 합산액 9억 원 초과
• 과세표준 산식: (공시가격 합산액 - 공제액) × 공정시장가액비율 × 세율 - 재산세 공제액

3. 공시가격과 공정시장가액비율

• 공시가격: 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·공시하는 부동산의 적정 가격입니다. 아파트 등 공동주택은 '공동주택가격', 단독주택은 '개별주택가격'으로 구분해 공시합니다.
• 공정시장가액비율: 공시가격을 과세표준으로 환산할 때 적용하는 비율로, 정부 정책에 따라 매년 달라질 수 있습니다. 현재 재산세 주택분은 45%, 종부세는 60% 수준이나 반드시 해당 연도 고시 내용을 확인해야 합니다.

단계별 실행 가이드

1단계: 공시가격 확인

모든 세금 계산의 출발점은 공시가격입니다.

• 부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr): 국토교통부 공식 사이트로, 공동주택가격·개별주택가격을 연도별로 조회할 수 있습니다.
• 접속 후 주택 유형(공동·단독)을 선택하고, 시·도→시·군·구→읍·면·동→번지 순서로 주소를 입력하면 연도별 공시가격을 확인할 수 있습니다.

2단계: 재산세 모의계산 (위택스)

• 위택스 (wetax.go.kr) 접속 → '지방세 정보' → '지방세 미리계산해보세요' → '재산세' → '주택분 재산세 미리계산' 선택
• 공시가격과 주택 면적 등을 입력하면 예상 세액이 자동으로 산출됩니다. 공정시장가액비율은 위택스에서 해당 연도 기준으로 자동 반영됩니다.
• 참고: 주택분 재산세는 과세표준 구간별로 세율이 다르며, 전년 대비 세부담 상한 규정도 적용됩니다.

3단계: 종부세 모의계산 (홈택스)

• 홈택스 (hometax.go.kr) 접속 → '세금 종류별 서비스' → '종합부동산세' → '모의계산' → '주택분 종합부동산세 모의계산' 선택
• 1세대 1주택 단독 소유 여부를 선택한 뒤, 공시가격과 보유 기간·연령 등을 입력합니다.
• 참고: 1세대 1주택자 중 만 60세 이상 고령자 또는 5년 이상 장기보유자는 세액공제 혜택이 있으므로, 해당 여부를 확인해 반영하세요.

비교/체크리스트

확인 체크리스트

• [ ] 부동산 공시가격 알리미에서 최신 공시가격을 조회했는가?
• [ ] 재산세 납부 일정(7월·9월)을 자금 계획에 반영했는가?
• [ ] 종부세 기준(12억/9억)을 내 상황에 맞게 확인했는가?
• [ ] 위택스·홈택스에서 모의계산으로 예상 세액을 확인했는가?
• [ ] 잔금일이 6월 1일 전후인 경우, 재산세 일할 정산 특약을 검토했는가?

실무 사례 또는 예시

서울에 첫 아파트를 마련한 32세 직장인 김민준 씨의 사례입니다.

• 주택: 서울 OO구 아파트 84㎡, 단독명의
• 잔금·소유권 이전 완료: 2024년 5월 15일
• 2024년 공시가격: 7억 5,000만 원

재산세 계산

6월 1일 기준 소유자이므로 납세의무가 발생합니다.

• 과세표준: 7억 5,000만 원 × 45% = 3억 3,750만 원
• 예상 세액(위택스 모의계산 기준): 약 100만~120만 원 내외
• 납부: 7월·9월 각각 절반씩 고지서로 수령

종부세 계산

• 공시가격 7억 5,000만 원 < 1세대 1주택 기준 12억 원
• 결론: 종부세 납부 대상 아님

만약 공시가격이 13억 원이었다면?

• 과세표준: (13억 원 - 12억 원) × 60% = 6,000만 원
• 이 금액에 종부세율을 적용하고, 이미 낸 재산세를 공제한 금액이 최종 종부세가 됩니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

공시가격만 알면 모의계산 10분으로 대략적인 연간 세 부담을 파악할 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전월세 세입자도 재산세나 종부세를 내야 하나요?

아닙니다. 두 세금 모두 재산을 '소유한 사람'에게 부과됩니다. 임차인은 납부 의무가 없으며, 집주인(임대인)이 납부합니다.

Q2. 6월 1일 당일에 잔금을 치르면 누가 재산세를 내나요?

6월 1일 소유권 이전 등기가 완료되면 매수인이 그 해 재산세 납세의무자가 됩니다. 5월 31일 이전에 이전이 완료됐다면 매도인이 납부합니다. 실무에서는 잔금일을 기준으로 일할 계산해 분담하는 특약을 넣는 경우가 많으므로, 계약 시 반드시 확인하세요.

Q3. 아파트 공시가격은 왜 실거래가보다 낮은가요?

공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 결정하는 행정 목적의 기준 가격입니다. 실거래가는 시장에서 실제로 성사된 가격으로 수시로 변동하기 때문에 두 가격 사이에는 차이가 생깁니다. 공시가격은 세금 부과, 건강보험료 산정 등 공적 용도에 활용됩니다.

Q4. 종부세가 많이 나올 때 나눠서 낼 수 있나요?

납부할 세액이 250만 원을 초과하면 분납이 가능합니다. 납부 기한 이후 6개월 이내에 나머지를 납부할 수 있습니다. 자세한 요건과 신청 방법은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

용어 설명

• 공시가격: 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·공시하는 부동산 적정 가격. 재산세·종부세 등 각종 세금 산정의 기준이 됩니다.
• 공정시장가액비율: 공시가격을 과세표준으로 환산할 때 적용하는 비율. 정부 정책에 따라 매년 변동될 수 있습니다.
• 과세표준: 세액을 계산하는 기준 금액. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다.
• 세부담 상한: 전년도 대비 재산세·종부세 증가폭을 일정 비율로 제한하는 규정입니다.
• 1세대 1주택자: 세대 전원이 국내에 1채의 주택만 보유한 경우를 말하며, 종부세 공제 기준과 세율 등에서 혜택을 받습니다.
• 장기보유 세액공제: 종부세에서 1세대 1주택자가 해당 주택을 5년 이상 보유한 경우 일정 비율의 세액을 공제받는 제도입니다.

마무리

집을 사고 나면 취득세, 등기 비용 외에도 재산세와 종합부동산세가 매년 반복되는 고정 비용으로 따라붙습니다. 이를 미리 파악해두지 않으면 예상치 못한 지출로 자금 계획이 흔들릴 수 있습니다.

당장 매수 계획이 없더라도 관심 지역 아파트의 공시가격을 조회하고 위택스·홈택스에서 모의계산을 돌려보는 것만으로도 미래 비용을 현실적으로 가늠할 수 있습니다. 세율·공제 기준 등 세금 제도는 매년 바뀔 수 있으므로, 주요 내용은 국세청·지자체 세무과 또는 공식 사이트에서 최신 기준을 확인하는 습관을 들이세요. 꼼꼼한 준비가 성공적인 내 집 마련의 조건입니다.